萬科工程管理培訓(xùn)之工程結(jié)算

1、萬科集團工程管理培訓(xùn)工程結(jié)算流程與知識,目 錄,1、制度規(guī)定介紹1.1、萬科集團工程計價管理辦法(VK-CW／Q-27) 生效日期：2008年6月15日 查找位置： 集團總部首頁→成本頁面→管理制度1.2、萬科集團成本檔案管理辦法(VK-CW／Q-42) 生效日期：2008年6月15日 查找位置：集團總部首頁→成本頁面→管理制度1.3、萬科集團工程預(yù)結(jié)算復(fù)

2、核實施細(xì)則(VKCW03-24) 生效日期：2008年6月15日 查找位置：集團總部首頁→成本頁面→管理制度,1.4、武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司工程預(yù)結(jié)算管理程序(B)( WHVK-QP-PRE001) 生效日期：2010年4月30日 查找位置：武漢萬科內(nèi)網(wǎng)頁面→制度平臺→“工程預(yù)結(jié)算管理程序” 1.5、武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引

3、 生效日期：2008年4月 查找位置：武漢萬科內(nèi)網(wǎng)頁面→制度平臺→5.公司制度-部門內(nèi)專用 →d.成本文件夾1.6、制度規(guī)定介紹小結(jié)與提問,目 錄,目 錄,2、流程 2.1.工程預(yù)算工作流程圖 2.2.工程結(jié)算工作流程圖 2.3.工程結(jié)算進(jìn)行流程圖3、案例,工程計價指工程項目(含材料采購)的工程量、單價、總價等的計量和確認(rèn)工作，分工程預(yù)算計價、工程結(jié)算計價。工程預(yù)

4、算計價包括工程量清單計價和非清單計價。,,,,1.1.1 定 義,1.1萬科集團工程計價管理辦法,原則 多級審核原則：工程計價過程必須為咨詢機構(gòu)、成本管理部內(nèi)部的多級審核體系。 準(zhǔn)確高效原則：工程計價工作應(yīng)依據(jù)明確、準(zhǔn)確合規(guī)；同時應(yīng)按規(guī)定的時間完成。 廉潔奉公原則：工程計價工作中，須遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德。 可復(fù)查性原則：工程計價工作全過程應(yīng)有詳細(xì)、真實的記錄及完善的資料。 資料為先原則：工程計價工作的最

5、基礎(chǔ)條件是計價資料。確保資料的完整性、準(zhǔn)確性、規(guī)范性是相關(guān)部門必須最高度重視的工作要求。在計價工作外包中，必須先對計價資料嚴(yán)格審核后方能進(jìn)行。 原件結(jié)算原則：結(jié)算資料應(yīng)為原件(除合同經(jīng)濟條款可為復(fù)印件外)。 合同精算原則：所有合同在除質(zhì)保、保修條款外的所有內(nèi)容履行完畢后，應(yīng)就合同范圍內(nèi)所有經(jīng)濟事項進(jìn)行全面結(jié)算，一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價協(xié)議》。,,,,1.1.2 一般規(guī)定,成本管理部是工程計價工作的主要職能部門，對計價

6、結(jié)果負(fù)主要責(zé)任，設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部、財務(wù)管理部參與配合并負(fù)相應(yīng)責(zé)任。,成本管理部負(fù)責(zé)人原則上可作為計價工作結(jié)果的最終審批人，對計價結(jié)果負(fù)責(zé)。,簽證的結(jié)算，提倡一月一結(jié)或隨結(jié)隨清，即上月完成工作量確認(rèn)及驗收的簽證，符合結(jié)算要求的，盡可能本月成本管理部完成結(jié)算工作。,1.1萬科集團工程計價管理辦法,,,,1.1.3項目經(jīng)理部的工作,項目經(jīng)理部對移交計價資料的及時性、真實性、嚴(yán)謹(jǐn)性、完整性負(fù)責(zé)；項目經(jīng)理部應(yīng)敦促承建商結(jié)算的報迭；應(yīng)認(rèn)真審核

7、合作單位申報的各種計價資料，禁止未經(jīng)審核將承包方資料移交成本管理部；,項目經(jīng)理部是工程資料的管理部門，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)對全部工程資料進(jìn)行分類、裝訂、存檔、保管，建立水電費臺帳、獎勵與違約金臺帳、甲供和三方供貨材料的領(lǐng)用臺帳等專門臺帳，以便日常查閡與計價；,1.1萬科集團工程計價管理辦法,1.1.3.1 項目經(jīng)理部職責(zé),,,,及時性要求：應(yīng)在下表時間規(guī)定前完成資料移交,真實性要求：所有資料應(yīng)為原件；(合同經(jīng)濟條款除外) 嚴(yán)謹(jǐn)性要求：不能作

8、為計價依據(jù)的資料，不得納入移交的結(jié)算資料范疇； 完整性要求：項目經(jīng)理部應(yīng)嚴(yán)格審核資料完整性，并著重審核承建商報送的資料中是否完整地包含了涉及違約金罰款、工程內(nèi)容減少等文件資料。,1.1.3.2 資料報送的要求：,1.1.3 項目經(jīng)理部的工作,1.1萬科集團工程計價管理辦法,,,,1.1.3.3 資料復(fù)核的要求 成本管理部接收資料后應(yīng)復(fù)核資料的完備性、嚴(yán)謹(jǐn)性，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋項目經(jīng)理部，項目經(jīng)理部應(yīng)及時整改； 嚴(yán)禁成本管理部

9、未履行資料復(fù)核程序，直接接受資料進(jìn)行計價工作； 以下文件不能作為工程計價依據(jù)： 電子圖紙； 圖紙會審記錄，圖紙會審記錄必須轉(zhuǎn)化為設(shè)計變更形式方可計價； 投標(biāo)時編制的或開工之前用于指導(dǎo)施工的《施工組織設(shè)計方案》 各類工程聯(lián)系單； 各類會議紀(jì)要。,1.1.3 項目經(jīng)理部的工作,1.1萬科集團工程計價管理辦法,,,,1.1.3 項目經(jīng)理部的工作,1.1.3.4 結(jié)算資料內(nèi)容結(jié)算資料應(yīng)包括以下內(nèi)容，當(dāng)以

10、下資料不足以完全說明情況時，還可參照招標(biāo)及投標(biāo)文件的內(nèi)容等其它與結(jié)算相關(guān)的資料作為結(jié)算計價的依據(jù)：,經(jīng)雙方確認(rèn)的預(yù)算書，適用于實行預(yù)算包干的合同； 合同文本及所有補充協(xié)議，限價材料通知書； 經(jīng)雙方簽章的重要經(jīng)濟性計價協(xié)商資料； 設(shè)計變更、工程指令單(含指令確認(rèn)單)原件及相應(yīng)的簽證結(jié)算； 甲供或三方供貨材料領(lǐng)用單原件； 工期、質(zhì)量、獎勵及違約金通知單； 經(jīng)項目經(jīng)理部與設(shè)計管理部審核的作為計價基礎(chǔ)的竣工圖紙、工程竣工驗收資 無

11、須設(shè)計院確認(rèn)的零星工程竣工圖紙，需設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部簽章確認(rèn)后，才能作為計價依據(jù)。,1.1萬科集團工程計價管理辦法,1.2.1 定義：成本檔案(以下簡禰檔案)是指各房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保存必要的可研成本、目標(biāo)成本、動態(tài)成本、工程招投標(biāo)資料、工程預(yù)結(jié)算、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證、合同、分析研究成呆等各種紙質(zhì)書面資料、電子文檔資料以及其它與成本管理有關(guān)的圖表、照片等資料的總禰。成本檔案管理的工作內(nèi)容包括對成本

12、檔案的收集、整理、分類、編制、存檔、查閡、保密及銷毀等方面的管理。,,,,1.2 定義、組成、保管,1.2 萬科集團工程成本檔案管理辦法,1.2.2 紙質(zhì)檔案的組成:◆ 工程預(yù)結(jié)算資料：包括已竣工分項工程的竣工結(jié)算造價協(xié)議、結(jié)算對帳單、工程預(yù)結(jié)算備忘錄、工程結(jié)算工作移交單、結(jié)算書、現(xiàn)場簽證設(shè)計變更用匯總表、獎勵違約金單及匯總表、合同主要經(jīng)濟條款(可為復(fù)印件)、分項驗收報告、項目成本后評估報告(對各分期項目)等?！?目標(biāo)成本、責(zé)任

13、成本資料：經(jīng)簽署的項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本資料?！?其他資料: 設(shè)計階段成本控制的資料、相關(guān)會議紀(jì)要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關(guān)往來文件等。,1.2.3 成本檔案保管與使用：檔案保存期至少為五年，須遵循以下規(guī)定?！?保存期超過五年的成本檔案如需銷毀，須經(jīng)各公司成本管理部負(fù)責(zé)人、總辦主任或其援權(quán)人的書面(郵件)審批?！?項目開程發(fā)周期大于五年的，應(yīng)在項目各期工程保修期完成且該項目全部開發(fā)完成后，方可實施銷毀。,,,,1.3

14、萬科集團工程預(yù)結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則,◆ 全面復(fù)核法◆ 重點抽查法◆ 對比復(fù)核法◆ 篩選復(fù)核法◆ 分組計算復(fù)核法◆ 利用手冊復(fù)核法,1.3.1 復(fù)核的基本方法,,,,1.3.2 復(fù)核工作記錄,1.3 萬科集團工程預(yù)結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則,◆ 金額在50萬元以下的(工程量清單招標(biāo))固定總價工程預(yù)結(jié)算可以不填報《工程預(yù)結(jié)算復(fù)核情況登記表》，其他工程結(jié)算皆須填報此登記表,歸入預(yù)結(jié)算檔案資料。,◆ 對委托造價咨詢公司審核的結(jié)算

15、，復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程預(yù)結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的偏差填入《工程預(yù)結(jié)算復(fù)核情況登記表》,歸入預(yù)結(jié)算檔案資料。,◆ 對內(nèi)部審核的預(yù)結(jié)算，復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程預(yù)結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的偏差填入《工程預(yù)結(jié)算復(fù)核情況登記表》,歸入預(yù)結(jié)算檔案資料。,,,1.4 職責(zé),1.4 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司工程預(yù)結(jié)算管理程序(B4),◆ 成本管理部負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算的編制、審核和復(fù)核工作。◆ 各經(jīng)辦部門參與配合成本

16、管理部的結(jié)算工作，由成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理對結(jié)算造價進(jìn)行確認(rèn)；◆ 項目經(jīng)理部對移交計價資料的及時性、真實性、嚴(yán)謹(jǐn)性、完整性負(fù)責(zé)；項目經(jīng)理部應(yīng)敦促承建商結(jié)算的報迭；應(yīng)認(rèn)真審核合作單位申報的各種計價資料，禁止未經(jīng)審核將承包方資料移交成本管理部；◆ 每年不定期的由武漢萬科內(nèi)控小組決定結(jié)算抽查的項目，負(fù)責(zé)安排外部咨詢公司進(jìn)行結(jié)算抽查，并向公司管理層匯報抽查結(jié)果。,,,1.5.1 原則,1.5 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引

17、,◆計劃管理：結(jié)算工作需建立明確的工作計劃并動態(tài)管理，確保結(jié)算無遺漏。◆主動辦理：結(jié)算工作需根據(jù)合同進(jìn)展及早安排、主動催促，避免被動接受。 ◆及時完成：結(jié)算工作需按規(guī)定的時間進(jìn)行控制，不能拖延。 ◆外委審核：結(jié)算工作盡量委托造價咨詢公司完成?！艨勺匪菪裕航Y(jié)算資料需完整歸檔，保證可復(fù)查性。,,,1.5.2 時間要求,1.5 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引,◆ 總包施工圖預(yù)算：施工圖出圖后30日內(nèi)施工單位報預(yù)算，

18、同時造價咨詢公司完成預(yù)算編制并提交編制結(jié)果；經(jīng)辦人組織造價咨詢公司和施工單位對審20日內(nèi)完成；對審結(jié)果經(jīng)辦人15日完成復(fù)核并辦理預(yù)算審批。施工圖出圖后30日內(nèi)項目成本負(fù)責(zé)人根據(jù)咨詢公司預(yù)算成果在成本軟件上反映動態(tài)成本，預(yù)算審批完成后及時對成本軟件中相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂。合計一般55日內(nèi)完成 ?！?總包工程結(jié)算：竣工備案后40日內(nèi)施工單位報結(jié)算至項目部，項目部完成結(jié)算資料審核并移交成本部；項目成本負(fù)責(zé)人組織造價咨詢公司30日內(nèi)完成審核；經(jīng)辦

19、人在咨詢公司審核完成15日內(nèi)完成甲供材料核算、各類配合費計算、違約扣款清理、結(jié)算數(shù)據(jù)匯總；無特殊原因，總包工程結(jié)算應(yīng)在竣工驗收后90日內(nèi)完成報批。經(jīng)辦人應(yīng)監(jiān)控咨詢公司工作進(jìn)展并協(xié)助解決有關(guān)爭議問題，因施工單位引起的延誤應(yīng)及時記錄并督促改進(jìn)。,,,1.5.2 時間要求,1.5 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引,◆非總包工程結(jié)算：竣工驗收后20日內(nèi)施工單位報結(jié)算至項目部，項目部完成結(jié)算資料審核并移交成本部；項目成本負(fù)責(zé)人組

20、織造價咨詢公司20日內(nèi)完成審核；經(jīng)辦人在咨詢公司審核完成10日內(nèi)完成甲供材料核算、各類配合費計算、違約扣款清理、結(jié)算數(shù)據(jù)匯總并報批；無特殊原因，非總包工程結(jié)算應(yīng)在驗收后50日內(nèi)完成報批。經(jīng)辦人應(yīng)監(jiān)控咨詢公司工作進(jìn)展并協(xié)助解決有爭議問題，因施工單位引起的延誤應(yīng)及時記錄并督促改進(jìn)。◆材料工程結(jié)算：合同供貨完成10工作日內(nèi)供貨單位報結(jié)算至項目部，項目部完成結(jié)算資料審核并移交成本部；項目成本負(fù)責(zé)人組織造價咨詢公司20日內(nèi)完成審核并報批。合計一

21、般30日內(nèi)完成。,,,1.5.3 結(jié)算分析、審批及歸檔,1.5 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引,◆結(jié)算分析：結(jié)算需與目標(biāo)成本作對照分析、無效成本分析，并進(jìn)行結(jié)算成本拆分，填寫《結(jié)算成本分析表》；結(jié)算價超出合同價5%以上時需做出詳細(xì)說明；結(jié)算審批完成后項目成本負(fù)責(zé)人及時錄入成本管理軟件；每月底項目成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)計無效成本，并在當(dāng)月成本月報中反應(yīng)。◆結(jié)算審批及歸檔：審批完成的預(yù)結(jié)算資料按《成本管理部文檔管理實施細(xì)則》規(guī)定裝

22、訂，交由成本部檔案管理人員存檔。結(jié)算資料包括以下內(nèi)容：(1)結(jié)算資料目錄；(2)工程結(jié)算造價確認(rèn)書；(3)結(jié)算造價匯總表；(4)結(jié)算成本分析表；(5)竣工驗收資料；(6) 成本部審定結(jié)算明細(xì)表(或用紅筆直接在施工單位結(jié)算書上修改)；(7)造價咨詢公司審計報告；(8) 施工單位結(jié)算書；(9) 合同及雙方所簽訂的相關(guān)協(xié)議；(10) 審批手續(xù)完整的工程指令相關(guān)資料；(11)竣工圖(總包工程不需要)；(12)與造價有關(guān)的會議紀(jì)要、備忘錄、價格確

23、認(rèn)單等經(jīng)雙方確認(rèn)的書面文件。,,,1.5.3 結(jié)算分析、審批及歸檔,1.5 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引,◆結(jié)算文件電子稿歸檔： 結(jié)算文件電子稿存入公司文檔服務(wù)器成本部文件夾中，同時完善《工程指令臺帳》、《扣款臺帳》。包括以下內(nèi)容：(1)工程結(jié)算資料目錄；(2)工程結(jié)算造價確認(rèn)書；(3)結(jié)算造價匯總表；(4)結(jié)算成本分析表。,,,1.6.1 小 結(jié),1.6 制度規(guī)定介紹小結(jié)與提問,◆萬科集團工程計價管

24、理辦法：(1)七項原則，其中準(zhǔn)確高效原則要求應(yīng)按規(guī)定的時間完成，資料為先原則要求在計價工作外包中必須先對計價資料嚴(yán)格審核后方能進(jìn)行，原件結(jié)算原則要求結(jié)算資料應(yīng)為原件(除合同經(jīng)濟條款可為復(fù)印件外)，合同精算原則要求一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價協(xié)議》。(2)一般規(guī)定，成本管理部是工程計價工作的主要職能部門，對計價結(jié)果負(fù)主要責(zé)任，設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部、財務(wù)管理部參與配合并負(fù)相應(yīng)責(zé)任。成本管理部負(fù)責(zé)人原則上可作為計價工作結(jié)果的最終審

25、批人，對計價結(jié)果負(fù)責(zé)。簽證的結(jié)算，提倡一月一結(jié)或隨結(jié)隨清。(3)項目經(jīng)理部職責(zé)，項目經(jīng)理部是工程資料的管理部門，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)對全部工程資料存檔、保管，建立水電費臺帳、獎勵與違約金臺帳、甲供和三方供貨材料的領(lǐng)用臺帳等專門臺帳;對移交計價資料的及時性、真實性、嚴(yán)謹(jǐn)性、完整性負(fù)責(zé)；應(yīng)敦促承建商結(jié)算的報迭；認(rèn)真審核合作單位申報的各種計價資料，禁止未經(jīng)審核將承包方資料移交成本管理部。,,,1.6.1 小 結(jié),1.6 制度規(guī)定介紹小結(jié)與提

26、問,◆萬科集團工程計價管理辦法：(4)資料復(fù)核的要求 ，不能作為工程計價依據(jù)的有電子圖紙，圖紙會審記錄(圖紙會審記錄必須轉(zhuǎn)化為設(shè)計變更形式方可計價)，投標(biāo)時編制的或開工之前用于指導(dǎo)施工的《施工組織設(shè)計方案》，各類工程聯(lián)系單，各類會議紀(jì)要。作為工程計價依據(jù)的設(shè)計變更、工程指令單(含指令確認(rèn)單)必需是原件，零星工程竣工圖紙需設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部簽章確認(rèn)后才能作為計價依據(jù)?！羧f科集團工程成本檔案管理辦法:檔案保存期至少為五年,超過五年

27、的成本檔案如需銷毀，須經(jīng)各公司成本管理部負(fù)責(zé)人、總辦主任或其援權(quán)人的書面(郵件)審批?！羧f科集團工程預(yù)結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則:金額在50萬元以下的(工程量清單招標(biāo))固定總價工程預(yù)結(jié)算可以不填報《工程預(yù)結(jié)算復(fù)核情況登記表》，其他工程結(jié)算皆須填報此登記表,歸入預(yù)結(jié)算檔案資料。,,,1.6.1 小 結(jié),1.6 制度規(guī)定介紹小結(jié)與提問,◆武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司成本管理部結(jié)算管理指引：(1)五項原則：計劃管理、主動辦理、及時完成、外委審

28、核、可追溯性。(2)時間要求：總包施工圖預(yù)算合計一般55日內(nèi)完成、總包工程結(jié)算合計一般90日內(nèi)完成、非總包工程結(jié)算合計一般50日內(nèi)完成、材料工程結(jié)算合計一般30日內(nèi)完成。,,,1.6.2 提 問,1.6 制度規(guī)定介紹小結(jié)與提問,1、預(yù)結(jié)算工作中項目部工程師主要責(zé)任和工作是什么。2、武漢萬科成本部對預(yù)結(jié)算管理的五項原則是什么，與傳統(tǒng)觀念有什么不同，與個位以前單位的結(jié)算原則相比有什么異同。3、結(jié)算時間要求?？偘A(yù)算多少天完成？總