房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)與籌劃措施探討

1、墨糕==房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)與籌劃措施探討張宏偉廣州知識(shí)城騰飛科技園開發(fā)有限公司【摘要】最近，持續(xù)多年的房地產(chǎn)熱已慢慢消退，隨之而來的是樓市萎縮，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)建筑行業(yè)面臨新的發(fā)展問題，但歷經(jīng)多年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的份額依舊很大。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，保障自身的資金鏈暢通。稅務(wù)籌劃也能促使3前的房地產(chǎn)企業(yè)改善自身的營銷發(fā)展模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

2、特點(diǎn)；籌劃措施一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的特點(diǎn)1地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)“稅少費(fèi)重”房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)需要繳納的稅金主要有契稅、耕地占用稅，還需要支付土地開發(fā)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，稅費(fèi)合計(jì)約占整個(gè)房價(jià)的75％；其中，契稅是按照最高稅率5％水平計(jì)算的，只占375％的比例，而耕地占用稅實(shí)行定額征收，所占比例會(huì)更小。由此可見，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，稅費(fèi)合計(jì)金額較大，但總體上征收的稅費(fèi)名目較少，屬于“稅少費(fèi)重”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、取得地產(chǎn)的支出，52％給了地方政府，掌握土地所有權(quán)的地方政府在交易中居于絕對(duì)優(yōu)勢，但在地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的高稅費(fèi)也有效的保護(hù)了耕地，減少了亂購地、濫開發(fā)情況的出現(xiàn)。2房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“稅多費(fèi)重”房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)的二級(jí)市場，我國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置了量大、多樣、繁雜的稅種。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、交換，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，作為銷售主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加稅等不

4、同種類的稅費(fèi)，作為購買方的普通大眾也需要承擔(dān)印花稅和契稅。從這幾種稅的征收上來看，整個(gè)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所繳納的稅費(fèi)要占到整個(gè)經(jīng)營、銷售收入的22％以上，稅負(fù)是明顯偏重的，整個(gè)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收特點(diǎn)就是“稅多費(fèi)重”。繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)給收益不好的企業(yè)帶來很大壓力，甚至稅收籌劃都不能緩解其財(cái)務(wù)危機(jī)，有些企業(yè)就冒險(xiǎn)偷逃稅款。除此之外，房地產(chǎn)供給的彈性不足使其稅收能夠成功的轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，需要政府買單的公共產(chǎn)品投資也被攤?cè)氲较M(fèi)者身上，這是房價(jià)

5、居高不下的主要原因之一。3房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)“稅多費(fèi)輕”房地產(chǎn)的保有增值環(huán)節(jié)被稱之為房地產(chǎn)的“三級(jí)市場”，房地產(chǎn)的居住、租賃是這個(gè)環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)居住過程中，主要涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，名目比較少，稅費(fèi)也較輕，房產(chǎn)稅只有12％的稅率，而城鎮(zhèn)土地使用稅也只按O2一l0元／平方米來算，總體稅負(fù)水平不高。但在房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育費(fèi)附加稅共7個(gè)稅種

6、，稅費(fèi)名目多，但新修訂的《城市房屋租賃管理辦法》大幅降低了這一塊的稅費(fèi)水平，減輕了租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。因此整個(gè)房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)稅收特點(diǎn)是“稅多費(fèi)輕”。二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃1稅收籌劃的定義和目的“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，為企業(yè)減輕稅賦，獲取經(jīng)濟(jì)效益。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種主要是5％的營業(yè)稅，25％的企172中圜經(jīng)貿(mào)業(yè)所得稅，還有土地增值這個(gè)特殊而頗

7、具意義的稅種，它的稅率最高達(dá)到60％。稅務(wù)籌劃的首要目標(biāo)就是如何減少不必要的稅賦，但稅收籌劃絕不是偷逃稅款。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時(shí)期的稅收籌劃(1)地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最頭疼的問題可能是競買地皮的問題，在土地所有權(quán)完全國有的大背景下，大塊土地的流轉(zhuǎn)交易須經(jīng)國家批準(zhǔn)。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種雖然很少，但契稅、耕地占用稅的繳納金額也不小。這時(shí)必須有稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備，要培養(yǎng)一批高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，在減少契稅和耕地占用稅

8、上下功夫，也要為即將到來的其他環(huán)節(jié)的稅務(wù)工作打好基礎(chǔ)。(2)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“稅多費(fèi)重”，給稅務(wù)籌劃留下了很大空間，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃也主要在這個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)開發(fā)階段過后就是房地產(chǎn)交易階段了。在整個(gè)交易環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷手段策略雖然重要，但這一環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作也不容忽視。不論是寫字樓還是住宅出售，都屬市場交易行為，其中的稅務(wù)工作頻繁會(huì)陡然增高，土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅等各種稅務(wù)問

9、題會(huì)接踵而至，這個(gè)過程中的稅務(wù)工作直接左右著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終效益。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)是土地增值稅。按照土地增值稅的級(jí)差測算，銷售價(jià)格在除稅金以外的扣除項(xiàng)目金額的12848倍左右時(shí)，就會(huì)極大的減輕企業(yè)稅賦。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃，也應(yīng)嚴(yán)格遵循市場規(guī)律和國家法律。(3)房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后期的保有增值環(huán)節(jié)主要包括居住和租賃。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此階段的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)

10、是在租賃階段。整個(gè)房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)主要涉及兩種投資方式，一種是直接出租已成型的商品，如寫字樓、大型商場等，另一種是以房產(chǎn)土地人股其他企業(yè)，如自己提供場所給其他企業(yè)經(jīng)營。這兩種投資方式的稅收籌劃是截然不同的，其所涉及的稅種不同，其交納名目也不同，很容易造成混亂，后期保有增值的籌劃也主要在這個(gè)方面。三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌戈I!I措施房地產(chǎn)土地取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有增值環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)的一、二、三級(jí)市場，每個(gè)階段都有其特點(diǎn)，稅種、稅賦輕重

11、都有所不同，因此各個(gè)階段也有不同的籌劃措施。房地產(chǎn)土地取得環(huán)節(jié)所涉及稅種較少，而且國家對(duì)耕地占用稅管理非常嚴(yán)格，這一階段稅收籌劃的空間也就相對(duì)狹隘。而在房地產(chǎn)交易、保有增值環(huán)節(jié)中，所涉及稅種比較多，操作空間也比較大，自然是稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)，這兩階段重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅的籌劃，也是本文稅收籌劃措施的主要內(nèi)容。有效的稅務(wù)籌劃能顯著提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益，原來的稅務(wù)籌劃主要是使用財(cái)務(wù)手段，但隨著時(shí)代的進(jìn)步，對(duì)稅法、稅收政策、

12、稅收征管的利用也是有效的稅務(wù)籌劃手段。1利用拆分法來減少所得稅(1)融資方式、所得收入上的拆分。企業(yè)所得稅是國家根據(jù)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)資金需求量大，在這種情況下可以采取不同融資方式、合理利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方式減少企業(yè)所得稅的上繳。如果企業(yè)扣除提前購買的保險(xiǎn)和公積金等，就可以減少企業(yè)所得稅，既減輕了企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，又增加了員工福利。(2)租金名目上的拆分。在房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)，

13、租賃環(huán)節(jié)的稅賦最重，可在租賃中將租金進(jìn)行適當(dāng)拆分，一類是房租，另一類是物業(yè)管理收入，由于物業(yè)管理收入的稅賦遠(yuǎn)不及租金，從而達(dá)到了避稅的目的。2對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃在土地所有權(quán)國有的背景下，土地增值稅是各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭支出。傳統(tǒng)的稅收籌劃也主要是針對(duì)土地增值稅的籌劃。對(duì)土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是控制增值額，從而使企業(yè)從低適用稅率乃至達(dá)到免稅的目的。增值額的計(jì)算方式是房地產(chǎn)取得收入減去稅法規(guī)定扣除的項(xiàng)目金額。國家規(guī)定可扣除的項(xiàng)目費(fèi)用主

14、要涉及取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除項(xiàng)目5個(gè)方面。這里要強(qiáng)調(diào)的是，稅法所允許的扣除項(xiàng)目遠(yuǎn)少于房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際所涉及的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)在日常開支時(shí)既予以留意。控制增值額，增值率越低，稅額就越小。以下是可能籌劃的幾個(gè)方向：(1)納稅臨界點(diǎn)籌劃法(降價(jià)籌劃)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在房地產(chǎn)過程中合理確定房價(jià)，如有需要可適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，將增值率控制在起征點(diǎn)

15、以下，以減輕稅賦。合理利用增值稅臨界點(diǎn)，降低房價(jià)，表面上看是減少了營業(yè)收入，實(shí)際上由于適用了更低一級(jí)的增值稅率，反而提高了效益。(2)將項(xiàng)目投入分散。在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果包括房屋裝修環(huán)節(jié)，可以將合同分兩次簽。首先簽訂毛坯房銷售合同，再簽裝修合同。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值額就會(huì)減少，只需承擔(dān)毛坯房銷售的增值稅，從而有效減輕稅賦。(3)增加扣除費(fèi)用。增加扣除費(fèi)用主要是通過加大投入、提高企業(yè)競爭力來實(shí)現(xiàn)。國家在公共設(shè)施稅費(fèi)上有特殊優(yōu)惠

16、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過改善住房環(huán)境、加大公共基礎(chǔ)設(shè)施投入，不僅能更好的適應(yīng)市場競爭，還能增加扣除項(xiàng)目，達(dá)到控制增值額，減少增值稅的目的。3利用政策進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃各地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，給予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多優(yōu)惠。如有些地方規(guī)定：對(duì)政府批準(zhǔn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房暫免征收營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各地方政府的相關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，減少營業(yè)稅支出。另外，在市場活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用贈(zèng)送禮品、打折等手段招攬客戶，以達(dá)到既定銷售

17、目標(biāo)。對(duì)于送禮品、打折所采用促銷手段的不同，企業(yè)所要負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅也是不同的，這也是營業(yè)稅籌劃的一個(gè)方面。四、結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌期已經(jīng)逝去，但眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然需要生存、發(fā)展，這種情況下，企業(yè)的稅收籌劃就有著十分重要的作用。在不同的政策、不同的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，稅收的籌劃也有較大的調(diào)整空間。在法律框架下，與時(shí)俱進(jìn)、切合實(shí)際應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的理念。參考文獻(xiàn)：[1】辛姍姍我國房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)17]經(jīng)濟(jì)研究參考，2012(66

18、)【2]張?jiān)次覈康禺a(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析Ⅱ]商業(yè)會(huì)計(jì)，2011(16)譬囂蠢黼黼黼礴鞠豳隧研究疆財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的公允價(jià)值計(jì)量研究徐智林中國水電建設(shè)集團(tuán)新能源開發(fā)有限責(zé)任公司【摘要】社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，各方面的需求越來越大，而會(huì)計(jì)信息的使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的需求也是越來越多樣化。公允價(jià)值計(jì)量便是應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)狀出現(xiàn)的重要的計(jì)量方式，由財(cái)政部頒布，旨在影響上市公司的業(yè)績甚至完善促進(jìn)我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國際公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本文就公允價(jià)值計(jì)量屬性的定義和在財(cái)務(wù)會(huì)

19、計(jì)發(fā)展中的作用，以及對(duì)一些相關(guān)市場發(fā)展方面的影響進(jìn)行討論，全面闡述了公允價(jià)值計(jì)量屬性的價(jià)值和其發(fā)揮的重大意義?！娟P(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)；公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量一、認(rèn)識(shí)公允價(jià)值和公允價(jià)值計(jì)量公允價(jià)值是屬于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一種計(jì)量單位，又叫公允價(jià)格，一般指兩種情況，包括對(duì)市場較熟悉的買賣雙方本著自愿的公平交易的原則所確定的價(jià)格，和并無任何關(guān)系的雙方依據(jù)市場的公平交易原則對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行買賣或償還負(fù)債的成交的價(jià)格。公允價(jià)值的信息也常用于購買企業(yè)中關(guān)于合并業(yè)務(wù)的記

20、錄中，評(píng)估工作通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，主要對(duì)被合并企業(yè)的凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。公允價(jià)值的計(jì)量通常是指，在資產(chǎn)和債務(wù)在公平交易的條件下，熟悉市場的兩方進(jìn)行公平自愿的資產(chǎn)交換或?qū)鶆?wù)的償還的金額計(jì)量。公允價(jià)值計(jì)量在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，對(duì)維護(hù)市場產(chǎn)權(quán)秩序有重要作用，也為提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供了高質(zhì)的途徑，它的發(fā)展正代表了會(huì)計(jì)計(jì)量這一體系變革的良好趨勢。二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的意義1公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的積極意義(1)首先，公允價(jià)值計(jì)量將

21、會(huì)幫助會(huì)計(jì)的收益更加真實(shí)全面，這順應(yīng)了當(dāng)前金融改革的趨勢。在從前，會(huì)計(jì)學(xué)收益一般是指交易期間，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的投入與相對(duì)應(yīng)的費(fèi)用之間的差額。但是實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)學(xué)收益在會(huì)計(jì)學(xué)以外還存在著非交易和從未實(shí)現(xiàn)的由資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)而導(dǎo)致的內(nèi)容。公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量就是在對(duì)資產(chǎn)責(zé)任表中資產(chǎn)和責(zé)任的公允計(jì)量進(jìn)行計(jì)算以外還應(yīng)對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的內(nèi)容發(fā)生的變動(dòng)所出現(xiàn)的變化進(jìn)行計(jì)量一站式企業(yè)的真正財(cái)務(wù)情況。這種手段來反映公司的經(jīng)營能力債務(wù)償還能力等方面。除此之外，公允價(jià)值計(jì)

22、量還可以客觀地表現(xiàn)出資產(chǎn)的現(xiàn)值，有助于治療反應(yīng)金融衍生工具作者具備的權(quán)利與義務(wù)，把金融衍生工具的到期累計(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他合同的續(xù)約時(shí)期，使信息的需求者得到信息量的滿足。(2)其次，公允價(jià)值計(jì)量有助于公司的資本安全，符合配比性原則。有助于會(huì)計(jì)信息的使用者獲取更準(zhǔn)確的信息進(jìn)行決策。通過公允價(jià)值量的使用依據(jù)當(dāng)前市場上和今后一段時(shí)間現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量算出即使蛋價(jià)上漲的情況下仍然能夠回購等同于愿規(guī)模的生產(chǎn)力，維護(hù)公司的實(shí)物資本。通過公允價(jià)值計(jì)量可以