淺析住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的優(yōu)先性

1、淺析住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的優(yōu)先性摘要：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金具有群體性、保障性、專(zhuān)項(xiàng)性、恒定性等特殊性質(zhì)，對(duì)保障業(yè)主的居住權(quán)益、實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定、彰顯物權(quán)的優(yōu)先性具有重要價(jià)值，法律理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)，賦予其優(yōu)先性。當(dāng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金被截留或挪用，與債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、一般優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)等權(quán)利競(jìng)存時(shí)，可優(yōu)先請(qǐng)求返還。關(guān)鍵詞：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；優(yōu)先《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：“已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期

2、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)或者交由售房單位存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)?！鄙唐贩块_(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此紛紛效仿，代收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。鑒于資金在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要作用，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)截留或挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的事件時(shí)有發(fā)生。為杜絕此類(lèi)事件的發(fā)生，廣東、重慶等地制定地方性法規(guī)，禁止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。但四川、云南等眾多地方未作出類(lèi)似規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金被截留或挪用的事件還屢屢

3、發(fā)生。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金關(guān)系小區(qū)住宅的正常使用、廣大業(yè)主的居住權(quán)益，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)，賦予其優(yōu)先性。一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的特殊性質(zhì)所謂住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，即專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有公共性。全體業(yè)主擁有對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的支配力，可以占有、使用、收益和處分。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金受到他人不當(dāng)干涉或者侵害時(shí)，全體區(qū)分所有人可以行使物權(quán)的優(yōu)先效力、追及效力，排除他人妨害，使物權(quán)重新恢復(fù)到圓滿(mǎn)的狀態(tài)。（二）保障性住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)

4、的“養(yǎng)老金”和“保命錢(qián)”，關(guān)系廣大業(yè)主住房的正常使用。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后，還需使用幾十年，常常需要維修、更新和改造。這筆開(kāi)支數(shù)額巨大，少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)，業(yè)主難以單獨(dú)承擔(dān)。而且，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備為全體業(yè)主共同使用，理應(yīng)共同出資維修、更新和改造。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正好滿(mǎn)足了這一現(xiàn)實(shí)需求，為區(qū)分所有建筑物進(jìn)行持續(xù)有效的管理、修繕以及保養(yǎng)提供了有力的保障。（三）專(zhuān)項(xiàng)性住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)門(mén)用于對(duì)住宅共用部分進(jìn)行大的維

5、修保養(yǎng)而專(zhuān)項(xiàng)籌集、獨(dú)立核算的資金，具有獨(dú)立的籌集渠道、運(yùn)作方式、管理和監(jiān)督部門(mén)，有特殊的所有權(quán)主體和受益人。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理者必須嚴(yán)格遵守專(zhuān)戶(hù)管理、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，不得挪作他用，不得向投資者開(kāi)放，必須把資金交給專(zhuān)業(yè)的銀行機(jī)構(gòu)管理，實(shí)現(xiàn)其保值增值。由于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金具有特定目的，使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不僅要對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，還會(huì)受到有關(guān)財(cái)政部門(mén)和房地產(chǎn)行政部門(mén)的監(jiān)督。（四）恒定性住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有權(quán)較為恒定，在業(yè)主未使用之前，所有權(quán)