擔保項目及反擔保措施評估概論ppt課件

1、擔保項目及反擔保措施評估概論,,1,引言：什么是擔保項目評估？,,,,三,什么是風險的重要性和可能性？,2,目 錄,,,,二、擔保企業(yè)資信評估,三、反擔保措施評估概述,,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,3,一、擔保項目評估概述,,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保

2、項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),4,一、擔保項目評估概述,,,擔保項目評估是對擔保項目進行全面的評估，包

3、括了對債務人、反擔保人及其他相關單位的資信評估、對用款項目的評估、對擔保方案的評估和對反擔保措施的評估,5,一、擔保項目評估概述,擔保行業(yè)是公認的高風險、低收益行業(yè)，主要面臨哪些風險？,6,一、擔保項目評估概述,其中，信用風險又稱為代償風險，它是信用擔保機構面臨的行業(yè)特有的、也是最主要的風險，它是指由于獲得擔保的債務人不能按照合同按時履約，擔保機構代為清償而造成擔保損失的風險, 信用風險主要來源于債 務人的履約能力和履約 意

4、愿，缺乏償債能力和 缺乏償債意愿都有可能 導致代償損失 。,7,一、擔保項目評估概述,,擔保項目評估全面科學地了解、分析、評價擔保項目的各個方面，包括企業(yè)素質(zhì)、經(jīng)營狀況、財務狀況、信用狀況、用款項目和反擔保措施，對擔保項目作出綜合評價，為擔保機構是否承保某個項目提供決策依據(jù)。 擔保項目評估實際上就是擔保機構對單個擔保項目所面臨風險（信用風險）進行評價和度量的過程，是單個擔保項目風險管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，是

5、控制擔保項目風險的最重要措施之一，是擔保機構科學決策的前提。,8,流動資金貸款固定資產(chǎn)貸款,一、擔保項目評估概述,,項目可行性項目單位到期還款能力,9,目 錄,,,三、反擔保措施評估概述,,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,10,二、擔保企業(yè)資信評估,11,二、擔保企業(yè)資信評估,D,,AAA,AA,A,BBB,BB,B,CCC,CC,C,D,,下邊界,可以通過擔保獲得銀行信貸的客戶,,12,二、擔保企業(yè)資信評估,,,,13,二、擔保企業(yè)資

6、信評估,古典信用分析方法 5C、5P、LAPP、財務比率綜合分析法 （共同之處都是依靠專家經(jīng)驗將每一要素或指標逐一進行評分，使信用數(shù)量化，從而確定其信用等級）模型化信用風險評價方法 統(tǒng)計技術、神經(jīng)網(wǎng)絡、專家系統(tǒng)三類，如判別分析模型、Logistic回歸模型、主成分分析、聚類分析、貝葉斯模型等 （依賴較多的歷史樣本，數(shù)據(jù)需求量大，適合大型企業(yè)信用風險評價；或者信息獲取困難，適合波動較小的成熟行業(yè)）,商業(yè)銀

7、行進行資信評估的主要方法,14,二、擔保企業(yè)資信評估,,,擔保機構所面臨的主要客戶——中小企業(yè),中 小企 業(yè),15,二、擔保企業(yè)資信評估,,,,,,,,,,樣本量少、風險較高、缺乏歷史信用信息、樣本差異較大——中小企業(yè),現(xiàn)有的貸款信用風險模型難以適用于中小企業(yè)信用風險的度量,16,二、擔保企業(yè)資信評估,目前大部分的擔保機構在擔保項目信用風險的評價和度量方面過于依賴從業(yè)人員的經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)判斷，尤其是在風險評價方面，缺

8、乏一套普遍認可的、系統(tǒng)的、科學的、定性與定量相結合的風險評估模型，以減少項目評審和決策的主觀性以及道德風險。 但是模型化方法卻是擔保機構專業(yè)化風險管理能力建設的必然要求，擔保機構信用風險評估模型化方法的有效性建立在定性與定量分析相結合基礎上，取決于評價指標體系建立的是否合理。,擔保機構信用風險評價和度量的現(xiàn)狀,17,二、擔保企業(yè)資信評估,資料分析與實習考察相結合,對過去的分析與對未來的預測相結合,

9、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合,定性分析與定量分析相結合,財務指標與非財務指標相結合,18,二、擔保企業(yè)資信評估,償債意愿,償債能力,信用風險來源于兩個方面資信評估就是評價兩方面,19,二、擔保企業(yè)資信評估,,,,充分認識所有可能影響企業(yè)綜合信用水平的所有風險因素,根據(jù)風險因素設置指標體系,根據(jù)經(jīng)驗值為所有指標賦予標準值,根據(jù)風險發(fā)生的 可能性和對信用風險影響的大小為指標設置權數(shù),20,二、擔保企業(yè)資信評估,(風險宇宙——以單個企業(yè)信用風

10、險為例),政策風險,產(chǎn)業(yè)政策,股權結構,環(huán)保政策,激勵約束,組織形式,安全生產(chǎn),經(jīng)營風險,產(chǎn)品市場,原材料來源,資本金抽逃,資產(chǎn)負債,流動性及現(xiàn)金流,管理風險,信貸政策,管理人員,產(chǎn)品質(zhì)量,安全生產(chǎn),環(huán)保,生產(chǎn)成本,突發(fā)事件,信用風險,銀行信用,內(nèi)部信用,社會信用,訴訟風險,合法合規(guī),對外擔保,反擔保變現(xiàn),反擔保監(jiān)管,道德風險,客戶道德風險,金融機構道德風險,內(nèi)部道德風險,稅收,財務成本,技術風險,發(fā)展與投資,價格變動,盈利能力,投融資

11、需求及用途,相關資質(zhì),關聯(lián)交易,組織結構風險,組織執(zhí)行,財務風險,反擔保風險,反擔保處置,反擔保價值,反擔保損失,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,21,二、擔保企業(yè)資信評估,定量指標,定性指標,領導者素質(zhì),市場競爭力,資產(chǎn)結構及質(zhì)量,營運能力指標,成長能力指標,盈利能力指標,償債能力指標,經(jīng)營管理模式,發(fā)展前景,經(jīng)營環(huán)境,其他指標,22,二、擔保企業(yè)資信

12、評估,償債能力指標,1、短期償債能力指標,2、長期償債能力指標,23,二、擔保企業(yè)資信評估,資產(chǎn)結構及質(zhì)量指標,24,二、擔保企業(yè)資信評估,營運能力指標,25,二、擔保企業(yè)資信評估,成長能力指標,26,二、擔保企業(yè)資信評估,盈利能力指標,27,二、擔保企業(yè)資信評估,對于定量指標，如財務風險類指標的選擇，既要系統(tǒng)全面又要簡明科學，既要能夠充分反映企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力及資產(chǎn)質(zhì)量等方面風險，又要科學的選取具有代表性的指

13、標，避免指標體系過于龐大、層次過多、指標過細。,定量指標體系設置的原則,28,二、擔保企業(yè)資信評估,29,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,30,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,31,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,32,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,33,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,34,二、擔保企業(yè)資信評估,二、擔保企業(yè)資信評估,35,二、擔保企業(yè)資信評估,對于定性指標

14、，我們首先采用模糊綜合評價法將定性指標轉(zhuǎn)化為定量指標；對于定性指標，如領導者素質(zhì)之類的指標，盡量進行三級分解或者相對詳盡的描述其考核內(nèi)容和計分標準，以便于操作和判斷 ；另外對于對擔保項目風險評價起決定性作用的風險因素，我們將其設置成為否定性指標，即對于否定性指標的評審風險值高于設定標準的項目實行一票否決，如凡是5年內(nèi)有不良貸款記錄或者欠息記錄的實行一票否決；國家政策限制的項目實行一票否決 ；產(chǎn)品生命周期處于投入期的項目基本也可以一票否決

15、。,定性指標體系設置的原則,36,,二、擔保企業(yè)資信評估,某擔保機構設計的分行業(yè)資信評估模型介紹,擔保申請企業(yè)A資信評估實例分析,擔保申請企業(yè)B資信評估實例分析,資信評估模型示例,37,二、擔保企業(yè)資信評估,,資信評價指標體系主要評估的是企業(yè)的信用風險，即企業(yè)在未來一定時期內(nèi)履約的能力和履約的意愿。但是對企業(yè)的資信評估只是屬于整個擔保項目風險評估的一部分，前面提到過由于擔保項目的金額、期限各異，反擔保措施的落實程度千差萬別，即使是同

16、樣資信水平的企業(yè)面臨不同條件的擔保項目時，其項目風險也不一樣。 所謂擔保項目風險度評價是指根據(jù)被擔保企業(yè)的資信得分，結合反擔保保證方式和貸款年限等因素，計算出被擔保企業(yè)的基本風險度值，對企業(yè)的基本風險度進行高、中、低評價。,38,目 錄,,,,二、擔保企業(yè)資信評估,三、反擔保措施評估概述,,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,39,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,,指為債務人擔保的第三人，為了保證其追償權的實現(xiàn)，要求債務人提

17、供的擔保。,約束制衡人的信用意愿擔保公司分散風險的重要手段,制衡力變現(xiàn)能力可操作性 資產(chǎn)價值,,,,,40,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,,,,具體包括保證金、第三方信用保證、不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)質(zhì)押、權利質(zhì)押（包括應收賬款、匯票、本票、支票、債券、存單、倉單、提單、股權、股票、商標專用權、專利權、非專利技術、出口退稅單等）、財務監(jiān)控、個人連帶責任、附條件的合同權利轉(zhuǎn)讓（收益權、經(jīng)營權、承租權、期權）、項目收購和回購等

18、。,41,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,,,反擔保措施開發(fā)的原則：應以企業(yè)的核心資產(chǎn)為重點；根據(jù)企業(yè)的具體情況設計靈活多樣、組合打包方案變現(xiàn)力較強的反擔保措施： ★房產(chǎn)、土地使用權抵押 ★機器設備抵押 ★車輛抵押 ★存單、有價證券、票據(jù)質(zhì)押,,具備一定制約能力的反擔保措施： ★應收賬款監(jiān)管 ★退稅賬戶監(jiān)管 ★存貨、存單質(zhì)押 ★股權、知識產(chǎn)權、收

19、益權質(zhì)押,42,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,中小企業(yè)普通缺少優(yōu)良、足值、變現(xiàn)能力強的實物資產(chǎn)作為反擔保措施 擔保公司需要對企業(yè)的實際狀況進行全方位的專業(yè)分析，整合關乎企業(yè)生存和發(fā)展的資產(chǎn)線索，科學地對其實物資產(chǎn)和其他反擔保方式進行創(chuàng)新組合，采用如保證金、財產(chǎn)抵（質(zhì)）押、個人連帶保證、第三方保證、財務監(jiān)管等幾種反擔保措施，在控制企業(yè)的第一還款來源同時打造相對可靠的第二還款來源，以控制擔保公司風險。,反擔

20、保措施及其組合方案的設計,43,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,D.反擔保措施的價值,C.反擔保措施的可變現(xiàn)性,A.反擔保措施的合法性,B.反擔保措施的權屬,44,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,★客觀性——調(diào)查核實分析——確權、確實、確質(zhì)★科學性——正確選擇評估標準、方案——定性、定量★替代性——縱、橫比較——參照定價★公開市場——競爭、公允——盈利能力★穩(wěn)健性——多種評估方法——綜合定價★變現(xiàn)性——預期值，預期變現(xiàn)條件——變化趨勢,,4

21、5,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,,,,成本法,收益法,,,,市場法,反擔保措施評估的主要方法,,,清算價格法,,46,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,市場法是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測反擔保資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱 。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術規(guī)程，因為任何一個正常的交易者在購置某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行

22、市價。 市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。,47,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,要有一個活躍的公開市場 （平等的交易、排除個別交易的偶然性、成交價格基本可反映市場行情） 公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動的前提 （參照物的可比性：功能上的可比性、市場條件的可比性、成交時間與評估基準日間隔不過長）,48,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,1、

23、選擇參 照物,2、選擇比較因素,4、在成交價格的基礎上調(diào)整差異,5、綜合分析確定結果,選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標 —資產(chǎn)功能、實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件、房地產(chǎn)區(qū)位、機器設備技術水平,注意可比性三個以上,選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異量化,,,3、指標對比量化差異,,調(diào)增或調(diào)減、初步評價結果、參照物個數(shù),,根據(jù)可比性分析確

24、定最終評價結果或者算術平均法,49,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設備、土地使用權、房地產(chǎn)等資產(chǎn)的評估,50,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,是指通過估測反擔保標的資產(chǎn)未來預期收益，然后按照一定的折現(xiàn)率算成現(xiàn)值，來判斷反擔保資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。,51,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,,收益法的基本評估數(shù)學式,P——反

25、擔保資產(chǎn)的評估值Ft——第t年預期收益額n——未來收益期間r ——貼現(xiàn)率,,,52,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,反擔保資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風險可以比較和測算—獲利風險—測算資本化率）

26、 反擔保資產(chǎn)預期獲利年限可以確定 （評估對象的壽命）,53,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,1、收集與反擔保資產(chǎn)未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料,2、分析測算反擔保資產(chǎn)的未來預期收益,4、分析測算反擔保資產(chǎn)預期收益持續(xù)的時間,5、用折現(xiàn)率將反擔保資產(chǎn)未來預期收益折算成現(xiàn)值,預期收益、客觀收益，企業(yè)表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流、房地產(chǎn)表現(xiàn)為純收益,經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢、經(jīng)營風險,折現(xiàn)率=

27、無風險報酬率+風險報酬率（資產(chǎn)行業(yè)分布、種類、市場條件）,,,3、分析測算折現(xiàn)率,,資產(chǎn)自身效能及相關條件、以及有關法律、法規(guī)、契約合同測定,,綜合分析評價結果,54,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設備、土地使用權、房地產(chǎn)、未來收益權、無形資產(chǎn)評估、在建工程、企業(yè)整體價值的評估,55,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,是指首先評測反擔保資產(chǎn)的重置成本，然后估測反擔保資產(chǎn)業(yè)已存在的各項貶值因素，并將

28、其從重置成本中扣除而得到反擔保資產(chǎn)評估價值的評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置反擔保資產(chǎn)條件允許的情況下，反擔保資產(chǎn)的價值不會超過該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購置成本。 成本法是以再取得反擔保資產(chǎn)的重置成本為基礎的評估方法，由于被評估資產(chǎn)再取得成本的有關數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法,56,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,反擔保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物

29、理概念上的繼續(xù)使用） 反擔保資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值 （經(jīng)濟意義上的有效使用資產(chǎn)）,57,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,（1）評估值=重置成本-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值-功能性貶值（2）評估值=重置成本×成新率 實體性貶值—有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價值損失 功能性貶值—由于技術進步引起資產(chǎn)功能相對落后引起的價值損失

30、 經(jīng)濟性貶值—外部條件引起的資產(chǎn)閑置、收益下降引起的價值損失,,成本法的基本評估數(shù)學式,58,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,1、收集與反擔保資產(chǎn)未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料,2、分析測算反擔保資產(chǎn)的未來預期收益,4、分析測算反擔保資產(chǎn)預期收益持續(xù)的時間,成新率,重置核算法、物價指數(shù)法、功能價值法,實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值,,,3、分析測算折現(xiàn)率,,綜合評價評估結果,59,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,在反

31、擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設備、土地使用權、房地產(chǎn)、在建工程、企業(yè)整體價值的評估,60,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,,清算價格是企業(yè)由于破產(chǎn)等原因，要求在一定期限內(nèi)將資產(chǎn)變現(xiàn)，預期出賣資產(chǎn)可回收的價格。清算價格法就是以清算價格為標準，對反擔保標的進行評估的一種方法。 現(xiàn)行市價折扣法：市場法，設定折扣率，得出清算價格 模擬拍賣法,61,三、反擔保資產(chǎn)評估概述,擔保業(yè)務是高風險業(yè)務，選

32、擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應使用兩種方法進行評估，取結果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原則 當擔保項目風險較大，或提供的抵質(zhì)押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時，建議采用清算價格法,各種評估方法的選擇和使用,62,目 錄,,,,二、擔保企業(yè)資信評估,三、反擔保措施評估概述,,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,6

33、3,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） 評估值=重置成本-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值-功能性貶值 ★重置成本=直

34、接費+間接費+相關稅費+合理利潤 直接費：購置價、稅費、運雜費、安裝調(diào)試費及其他合理成本 間接費：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等（分攤） 相關稅費：進口設備的關稅、車輛購置稅等,64,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收

35、政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） ★實體性貶值率=1-成新率 成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）*100% 成新率=1-機器設備修復費用/機器設備重置成本 成新率由專業(yè)人員進行檢測和觀察確定 ★功能性貶值=超額投資成本+超額運營成本

36、 超額投資成本=復原重置成本-更新重置成本,B功——功能性貶值額n——剩余年限C超營——超額經(jīng)營成本凈額R——貼現(xiàn)率,65,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔

37、保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） 市場法（成熟市場：汽車、飛機、計算機等） 比較因素：生產(chǎn)能力、技術水平、役齡、實體狀態(tài)、交易條件 、時間因素、地域因素 清算價格法市場法的基礎上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費用，設定折扣率,66,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,相關問題,67,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,,一般因素,區(qū)域因素,個別因素,

38、房地產(chǎn)評估值的影響因素,,經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展、財政金融、產(chǎn)業(yè)結構行政因素：土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關系、社會因素：人口因素、家庭規(guī)模、投機、社會福利、教育、治安心理因素：購買或出售心態(tài)、風水、價值觀、時尚風氣等,,,商服繁華程度道路通達程度交通便捷程度：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施城市設施：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施環(huán)境狀況,土地個別因素：區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限建筑物個別因素：

39、面積、機構、材料、設計、施工質(zhì)量、法律限制,68,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,市場法（最常用） 房地產(chǎn)市場較為發(fā)達，市場上至少存在具有可比性的三個以上的參照物，可采用市場法。通過一系列因素進行修正：交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素。其中房地產(chǎn)狀況因素：區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況修正，容積率和土地使用年限這兩個因素影響力比較大，可以單獨修正。 ★,69,四、具體反擔保

40、資產(chǎn)價值評估,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,市場法（最常用） ★確定可比交易案例 選擇適當，三個，選取較近時期的交易實例★因素修正 交易情況的修正

41、：有特殊利害關系的經(jīng)濟主體之間的交易、交易有特別的動機的，買方或賣方不了解行情、特殊交易方式（拍賣、招標） 交易日期的修正：房地產(chǎn)價格變動率，房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正 容積率修正：容積率和地價并未線性關系，修正系數(shù)表 土地使用年限：確定土地年收益★確定房地產(chǎn)價格,70,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)

42、國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,成本法 ★新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+利息+銷售稅費+利潤★舊建筑物評估價值=重置成本-年貶值額*已使用年限交易日期 收益法（輔助） 用于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字

43、樓、旅館、公寓等,71,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,城市中心區(qū)一般市區(qū)市區(qū)邊沿區(qū)郊區(qū),生 地 毛 地 熟 地,商業(yè)娛樂用地工業(yè)用地住宅用地交通用地公共事業(yè)用地,地產(chǎn)的分類,按地理位置分,按開發(fā)程度分,按用途分類,,,,,72,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款

44、政策、擔保機構自身的經(jīng)營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù),,市場法（最常用） 基本同房地產(chǎn) 選擇參照物的時候要選擇用地性質(zhì)相同的，盡量選擇鄰近交易區(qū)域、同意交易類型、交易正常、近期交易的案例,73,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,成本法 ★土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利潤+利息+稅費+土地增值收益

45、 待開發(fā)土地取得費：征收集體土地的土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助；征收城市土地的拆遷補償費 土地開發(fā)費：基礎設施配套費（三通一平、七通一平）、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開發(fā)配套費 利潤：利潤率的確定 稅費：土地開發(fā)和取得過程中必須支付的稅負和費用 投資利息：土地取得費用和開發(fā)費為基數(shù)計算利息 土地增值收益：土地用途和功能的改變而引

46、起土地收益的增加的 ★土地評估值=重置成本-各種貶值（使用年限的貶值、經(jīng)濟性貶值）,74,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,相關問題,75,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,★評估對象是由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體★決定企業(yè)價值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力 ★企業(yè)價值評估是一種整體性的評估,76,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,收益法（最常用） 前提：企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、具有獲利能力、企業(yè)

47、未來收益能較為準確的預測,,P——評估值Fi——預期收益額n——收益期r ——貼現(xiàn)率,77,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,收益法（最常用） 核心問題 ★要對企業(yè)的收益予以界定 凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤 ★要對企業(yè)的進行合理的預測 決定評估值的關鍵因素 ★企業(yè)價值評估是一種整體性的評估 對企業(yè)取得未來收益的風險進行判斷從而選擇合適的折現(xiàn)率,78,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,

48、,成本加和法 基本評估模型,,P——企業(yè)評估值Pi——第i項資產(chǎn)評估值n——資產(chǎn)項數(shù)Zj——第j項負債評估值m——負債項目數(shù),79,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,成本加和法 以企業(yè)要素資產(chǎn)再建為出發(fā)點，有忽視企業(yè)獲利能力的可能性，而且很難體現(xiàn)那些未在財務報表上出現(xiàn)的因素，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網(wǎng)絡等，企業(yè)基于持續(xù)經(jīng)營下的價值評估一般不單獨采用成本加和法 ★但基于穩(wěn)健原

49、則，在擔保項目為進行股權質(zhì)押所做的企業(yè)價值評估時，可重點考慮此種方法,80,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,相關問題,81,四、具體反擔保資產(chǎn)價值評估,,其他反擔保資產(chǎn)的價值評估,,,,,,,82,Thank you!,The End,83,,1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。　　2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代?！　?、命運給你一個比別人低的起點是想

50、告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!　　4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!　　5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋

51、煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在?！　?、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣?！　?、生命的美麗，永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中?！　?、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然

52、地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡?！　?、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風景就在下一個拐彎處?！　?0、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。　　11、人生的某

53、些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點?！　?2、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱?！　?3、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。　　14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這

54、就是動人的生命奇跡?！　?5、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!　　16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事?！　?7、人生沒有筆直路