【廣告策劃-ppt】創(chuàng)意產業(yè)園_8號橋 海上海新城

1、,創(chuàng)意產業(yè)跑盤報告——8號橋+海上海新城,版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,2007.11.30,戰(zhàn)略咨詢部一組,上海創(chuàng)意產業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政府引導的發(fā)展之路,上海一些從事藝術、設計的創(chuàng)意者們自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。,上

2、海市經委看到了創(chuàng)意產業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國外一些發(fā)達國家在創(chuàng)意產業(yè)方面的經驗，結合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產業(yè)中心”,上海首批18家創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。,截止2006年底第二、第三批集聚區(qū)建成，第四批籌建中,[上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展歷程],,上世紀90年代,2004年下半年,2005年4月,2006年底,上海創(chuàng)意產業(yè)的定義：以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術等知識和智力密集型要素為核心，通過一系

3、列創(chuàng)造活動，引起生產和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產業(yè)，主要包括研發(fā)設計、建筑設計、文化藝術、咨詢策劃和時尚消費等 幾大類， 并涉及諸多行業(yè)。,上海創(chuàng)意產業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以及政府引導的特色產業(yè)基地,[上海創(chuàng)意產業(yè)分布特征],8號橋地處上海市中心，是上海首批創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術類及時尚類的企業(yè)進入,8號橋位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路8-10號，由20世紀70年代所建造的上海汽車制動器

4、廠的老廠房改造而成 。園區(qū)占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術類及時尚類的企業(yè)入駐，包括海內外的知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體、頂級餐飲等公司。,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)],8號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)],整個８號橋由8棟房子構成，基本上保持了原來的布局?！?號橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應，21米高的

5、天橋將兩座工業(yè)老建筑連接起來,8號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（二）：獨特的 ‘租戶共享空間’成為藝術工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間,商務中心,后院,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)],8號橋最獨特的是園區(qū)設計師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)?，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。,8號橋建筑特征（一）:歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交匯融合，為創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍

6、,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)],8號橋建筑特征：歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西洋、經典與流行在這里交匯融合，為創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍。,8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)由上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房改造而成。其老工業(yè)建筑的內部由藝術家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構，同時藝術家又以藝術手法將現(xiàn)代材料、設施安置其中。,8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)職能：創(chuàng)意產業(yè)基地+休閑旅游,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)],“8號橋”將工業(yè)老廠房運用新的設計和模式改

7、造，在上海的老廠房改造、創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展等方面具有示范效應，是上海工業(yè)歷史與文化、城市建設與改造、文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新、旅游休閑與生活時尚的新地標，是繼寶鋼之后本市第二個全國工業(yè)旅游示范點,“8號橋”是上海首批創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，集聚著國內外知名知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體等創(chuàng)意類企業(yè)，承擔著上海創(chuàng)意產業(yè)基地示范職能。,8號橋創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成： 建筑設計、設計咨詢、影業(yè)制作、時尚商鋪、休閑餐飲,[8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)]

8、,建筑設計,設計咨詢,時尚商鋪,休閑餐飲,,,,海上海新城——創(chuàng)意LOFT+創(chuàng)意商業(yè)街+創(chuàng)意生態(tài)居,海上海位于上海市楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路 920 號，項目定位為中高檔社區(qū)，容積率 2.44 左右，建筑占地面積 8.49 萬平方米，總建筑面積約 23.4 萬多平方米 其中 7 幢住宅的建筑面積為9萬多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為 7 萬多平方米，商業(yè)面積近3萬平方米。,[海上海新城],海上海建筑特征：通過現(xiàn)代建筑展示“

9、激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，創(chuàng)造新型精神的上只角”這一主題,創(chuàng)意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。三棟LOFT的立面在不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生詠嘆調凝固與建筑之上。,創(chuàng)意商業(yè)街長達 400 米以原創(chuàng)精神為主題，按不同的建筑材質分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質 5 個不同的區(qū)域。在創(chuàng)意商業(yè)街的三個入口，分別設計了海上

10、講堂、海上會館和海上劇場，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所。,[海上海新城],海上?？臻g布局：緊扣創(chuàng)意理念，巧妙的將辦公、商業(yè)、住宅融合在一起,整個“海上?！睂⑼ㄟ^這三種不同建筑組合和空間場景的聯(lián)動，營造出一個打破住商辦邊界、打破事業(yè)與休閑邊界、打破經營與學習邊界的開放空間，來實現(xiàn)對傳統(tǒng) 商業(yè)地產和住宅形態(tài)的本質性超越。,“海上?！毙鲁菑慕ㄖ?guī)劃之初就被賦予創(chuàng)意產業(yè)概念。根據規(guī)劃，近8萬平方米

11、建筑用地面積、23萬平方米的總建筑面積中涵蓋了三種獨具風格的物業(yè)形態(tài) : 創(chuàng)意商業(yè)街、創(chuàng)意 LOFT 和生態(tài)居。,[海上海新城],海上海LOFT室內布局：平層高3.4米，高大而開敞的工作空間，上下雙層的復式結構,,徹底擺脫動線、視線、功能的相互干擾，成就更大的空間利用經濟價值,[海上海新城],,,海上海創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成：設計咨詢、會展影視、時尚商鋪、休閑餐飲,[海上海新城],會展,休閑餐飲,設計咨詢,時尚商鋪,,,,8號橋與海上海新城的

12、成功為創(chuàng)意地產開發(fā)提供多種方案,創(chuàng)意地產新建筑新建模式,創(chuàng)意地產老建筑改建模式,,,[8號橋與海上海比較],,西郊百聯(lián)跑盤報告,版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,2007.11.30,戰(zhàn)略咨詢部一組,西郊百聯(lián)位于城市擴散和人口導入的長寧西部區(qū)域，周邊25萬人口的中高檔社區(qū)為百聯(lián)提供

13、了充足的客源,百聯(lián)西郊購物中心位于長寧區(qū)仙霞西路劍河路口，總建筑面積11萬平方米。在其開業(yè)一年之際已出租率100％并且商鋪租金高達8元/平方米/日，而周邊大商場商鋪租金僅2-3元/平方米/日。開業(yè)一年來平均日客流量為5～8萬。,25萬人口中高檔社區(qū),西郊百聯(lián),[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)采用開放式空間布局，是國內首個開放式社區(qū)型購物中心，為顧客提供全新的購物空間,開發(fā)式的空間布局是西郊百聯(lián)最大的特色,[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)啞鈴狀商業(yè)布局，方便

14、客流在主力店以及中小店鋪穿梭分散，帶來更多商機,啞鈴狀布局，一條由中小零售業(yè)組成的露天商業(yè)街連接兩端的主力店。客流在主力店中匯集又在中小店鋪中分散，客流穿梭的過程中帶來更多的商機和展示。,世紀聯(lián)華,友誼百貨,,[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)業(yè)態(tài)齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、服務功能完善，滿足消費者多方位需求，增強社區(qū)型購物中心的吸引力,西郊百聯(lián)目前有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內的共116家商家入駐，其中大型生活超

15、市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家、社區(qū)服務14家。包含了購物、餐飲、休閑、娛樂、服務等幾乎所有的功能，滿足了消費者多方位需求，增強了社區(qū)型購物中心的吸引力。,[西郊百聯(lián)],The End,如何進行房地產市場分析,,,,學習內容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產市場分析？,房地產市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產市場分析？,,慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告,,,,,市

16、場,為什么要進行房地產市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的

17、理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據，而是必須基于數(shù)據進行分析！,房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,

18、項目市場分析,,,廣州經濟環(huán)境和房地產市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)

19、境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域

20、經濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產市場分析,（一）基本內容,+,對當?shù)亟洕h(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指

21、標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產年鑒

22、土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產發(fā)展關系,GDP增速與房地產發(fā)展關系,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步

23、區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進

24、行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競

25、爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一

26、個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素

27、——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅,優(yōu)勢

28、S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。,地產江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你