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文檔簡介
1、房地產(chǎn)市場調(diào)研在信息技術(shù)時代,信息變得如此重要,已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查,才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略,使企業(yè)立于不敗之地。第1節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地
2、產(chǎn)市場調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測驗。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn)),房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境,然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù),融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消
3、費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料,并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查,只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查,才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù),即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析,以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此,廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為,而是對營銷活動中所有階段加以研究。1、房地
4、產(chǎn)市場調(diào)查的重要性我們知道,企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的,環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇,也帶來生存的威脅。通過市場調(diào)查,企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會,規(guī)避市場的風(fēng)險。在美國,企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新,即死亡”當(dāng)作自己的座右銘,以激勵自己不斷進取。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論,人們的需求也是不斷改變的,剛開始人們對住房的要求,能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了,然而隨著生活水平的提高,經(jīng)濟條件的改善,人們對住房又提出了一些功能要求:
5、廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全,房間布局合理,朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生,人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適,而且還著重考慮空間體系的利用,家庭住房的多功能性,室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。最近我國住宅設(shè)計和建造的一項重大改革新的支撐體模式出現(xiàn),便是在消費者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的,并在江蘇無錫市完成試點工程,且通過了有關(guān)部門鑒定。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查,了解消費者對住房的需求,
6、以及對現(xiàn)有住房的意見,以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點,從而不斷開拓市場,提高企業(yè)在市場上的占有率。現(xiàn)代營銷理論認為,企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時,必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場調(diào)查,才能了解消費者需要什么樣的住房,需要多少住房,進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋由于符合消費者的需求,銷路暢通,也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括
7、以下幾個方面。(1)房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。1政治法律環(huán)境調(diào)查(1)國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。(2)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。(3)有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)
8、域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。5各種公關(guān)活動對租售績效的影響。6各種營業(yè)推廣活動的租售績效。(6)房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。1房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。2房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。3租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。4房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。(7)房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此,企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前,必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能
9、作出的種種反應(yīng),并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1競爭者及潛在競爭者(以下統(tǒng)稱競爭者)的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。2對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。3對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。4對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。5對兌爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。6對未來競爭情況的分析與估計等。7整個城市,尤其是同(類)街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量
10、和在市場上的銷售量,本企業(yè)和競爭者的市場占有率。8競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。第2節(jié)調(diào)查方法與條件1、調(diào)查方法市場調(diào)查有許多方法,企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場調(diào)查方法可分為兩大類,第一類按選擇調(diào)查對象來劃分,有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等;第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分,有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。(1)按調(diào)查對象劃分。1全面普查。全面普查是指
11、對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查??梢哉f對市場進行全面普查,可能獲得非常全面的數(shù)據(jù),能正確反映客觀實際,效果明顯。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后,對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大,要耗費大量人力、物力、財力,調(diào)查周期較長,一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然,有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果,例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。2重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代
12、表性的單位或消費者作為調(diào)查對象,進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式,由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多,企業(yè)可以較少的人力、物力、財力,在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況,可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象,往往這些大戶對住宅需求量,對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù),從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對象并非全部,調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差,市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視,特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時,所選擇重點對象
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