房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

1、1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國(guó)家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部來(lái)承擔(dān)。一、新征土地一、新征土地（一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭(zhēng)減免。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：

2、房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)。二、買(mǎi)斷項(xiàng)目二、買(mǎi)斷項(xiàng)目（一）買(mǎi)斷內(nèi)容：明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭(zhēng)取最大利益。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長(zhǎng)、次數(shù)多。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)

3、責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。三、合作開(kāi)發(fā)三、合作開(kāi)發(fā)（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。第二部分第二部分項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃

4、環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、可行性設(shè)計(jì)變

5、更。由預(yù)算部、銷(xiāo)售部配合完成。（二）方案評(píng)審：組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計(jì)成果：對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)二、報(bào)批設(shè)計(jì)3九、設(shè)計(jì)變更九、設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（二）設(shè)計(jì)變更洽

6、商：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助。十、材料設(shè)備十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。工程部負(fù)責(zé)。（三）采購(gòu)：招投標(biāo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。十一、其他費(fèi)用十一、其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)：限額設(shè)計(jì)。預(yù)算部。第三部分第三部分招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但

7、具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。一、投標(biāo)單位的選擇一、投標(biāo)單位的選擇主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)；2.從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；3.主辦部門(mén)推薦5家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)

8、備招投標(biāo)合同；銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選3家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件二、招投標(biāo)文件（一）各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）