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1、參考答案參考答案第一章1答:房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指包含在房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng),管理、服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)
2、險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。2答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念,它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),有兩種看法:一種是從廣義的角度來(lái)看,另一種是是從狹義的角度來(lái)看。從廣義的角度來(lái)講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果從狹義的角度來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著如下重大的差別:(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同;(2)房地
3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體并不完全相同;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)主體的資格要求不一樣;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所指向的行為對(duì)象是不同的;(5)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用就會(huì)發(fā)生根本性的變化。3答:房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門,具有十分重要的地位:(1)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門;(2)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè);(3)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先
4、導(dǎo)產(chǎn)業(yè);(4)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè);(5)房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè);(6)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用:(1)有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益;(2)有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;(3)有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程;(4)有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。4略第2章一、1A2B3A4B5D6B7C8C9A10B二、1對(duì)2對(duì)3錯(cuò)4對(duì)5錯(cuò)6對(duì)7對(duì)8對(duì)9對(duì)10對(duì)三、1答:(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)是
5、房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng),(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),(3)需要專業(yè)人員提供服務(wù),(4)能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計(jì)劃,(5)供給具有稀缺性,而需求具有較大的彈性。2答:(1)配置存量房地產(chǎn)資源和利益,(2)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化,(3)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化,(4)能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計(jì)劃,(5)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。3答:房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的??臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定(2)可行性研究各工作階段的
6、投資估算與研究費(fèi)用為多少?答:可行性研究各工作階段的投資估算與研究費(fèi)用如下:①投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30%,研究費(fèi)用通常占總投資的0.2%~0.8%。②初步可行性研究初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。③詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度在10%,所需費(fèi)用,小型項(xiàng)目占投資的1.0%~3.0%
7、,大型復(fù)雜的工程占0.2%~1.0%。(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些方法?答:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法很多,較常見(jiàn)的有以下幾種:①詢問(wèn)調(diào)查法是指將所擬調(diào)查的事項(xiàng),采用面對(duì)面、電話或書(shū)面的形式,向調(diào)查對(duì)象提出詢問(wèn)并獲得所需資料的過(guò)程??梢杂糜谑聦?shí)、意見(jiàn)和動(dòng)機(jī)的詢問(wèn)。②觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或儀器設(shè)備在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行考察,憑借自己的認(rèn)識(shí)或儀器記錄數(shù)據(jù)對(duì)調(diào)查對(duì)象的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)進(jìn)行考察記錄,以獲得第一手資料。③試驗(yàn)調(diào)查法是通過(guò)調(diào)查某種小規(guī)模的
8、推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn),然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。在執(zhí)行上,要選擇市場(chǎng)條件相同的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)較困難,因此這種調(diào)查方法無(wú)法廣泛應(yīng)用。④統(tǒng)計(jì)分析法依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料,利用統(tǒng)計(jì)理論,分析市場(chǎng)及銷售變化情況,提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對(duì)象有:銷售額的增減變化及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問(wèn)題??梢宰鲒厔?shì)分析和相關(guān)分析。(
9、4)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容有哪些?答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的制定和營(yíng)銷策略的制定,往往涉及很多方面。因此,市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容也非常廣泛。概括起來(lái)可分為兩大類:市場(chǎng)外部調(diào)查——市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查;市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)查——市場(chǎng)專題調(diào)查。1)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查是指對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)風(fēng)俗、自然地理環(huán)境等各方面的調(diào)查。這些外部環(huán)境直接影響市場(chǎng)的需求變化,因此它們是市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容。具體來(lái)說(shuō)要調(diào)查以下幾方面內(nèi)容:①政治法律環(huán)境調(diào)查
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