《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》08262重點(diǎn)速記

1、1廣東省高等教育自學(xué)考試《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》（課程代碼：08262）課本重點(diǎn)內(nèi)容第1章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.1房地產(chǎn)業(yè)及其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用特性：固定個別、使用長期、投資大、保值增值、價格易受周圍環(huán)境影響分類：用途居商、形態(tài)中邊、開發(fā)程度生毛地、權(quán)屬國集、經(jīng)營內(nèi)容房屋服務(wù)1.2房地產(chǎn)開發(fā)概述特征：綜合、長期、地域、風(fēng)險性開發(fā)形式：按對象（土地、房屋、綜合開發(fā)）規(guī)模（單項、成片）區(qū)域性質(zhì)（舊城改造、新區(qū)開發(fā)）

2、主要參與者：開發(fā)企業(yè)、政府有關(guān)部門、承包商、金融和中介機(jī)構(gòu)投資決策分析階段投資決策分析階段：提出開發(fā)設(shè)想、項目可行性研究前期準(zhǔn)備工作階段前期準(zhǔn)備工作階段：為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，包括集體土地征收、獲得土地使用權(quán)、國有土地上房屋征收，勘察設(shè)計，資金籌措，三（七）通一平，工程招標(biāo)等一系列工作。土地使用權(quán)取得途徑土地使用權(quán)取得途徑：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議建設(shè)實施階段建設(shè)實施階段：組織施工、工程監(jiān)理和竣工驗收工作

3、租售及物業(yè)管理階段租售及物業(yè)管理階段：竣工驗收后，通過房屋租售和物業(yè)管理，回收投資，實現(xiàn)利潤。1.3房地產(chǎn)經(jīng)營概述土地經(jīng)營途徑：通過土地使用權(quán)出讓獲得土地收益、通過稅費(fèi)方式在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及抵押中獲得收益、實行土地年租制房產(chǎn)經(jīng)營主要方式：出售（現(xiàn)房和預(yù)期房）、出租（普通和高檔）、抵押第2章房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與細(xì)分章房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與細(xì)分2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述調(diào)查特點(diǎn)：內(nèi)容廣泛、針對性很強(qiáng)、方法多樣、一定局限性調(diào)查作用：增強(qiáng)市場

4、競爭能力、滿足市場需求、使?fàn)I銷決策有針對性、超前性房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：確定調(diào)查目的→初步調(diào)查→調(diào)查設(shè)計→現(xiàn)場調(diào)查→資料整理、統(tǒng)計和分析→撰寫和提交調(diào)查報告房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容：環(huán)境、需求、供給、營銷活動調(diào)查2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法調(diào)查方法分類：按對象（普查、重點(diǎn)、抽樣）按方法（訪問、觀察、實驗）房地產(chǎn)調(diào)查資料收集內(nèi)容房地產(chǎn)調(diào)查資料收集內(nèi)容：基礎(chǔ)、土地使用法規(guī)、項目基地現(xiàn)狀、交通流量、人文社會經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施、商圈、房地

5、產(chǎn)市場景氣、銷售、競爭項目、租金資料等收集途徑：收集途徑：房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民、中間商、銷售廣告、交易促銷活動，交易雙方當(dāng)事人、各類二手資料房地產(chǎn)市場細(xì)分概念：從消費(fèi)者需求差別出發(fā)，以消費(fèi)者需求為立足點(diǎn)，根據(jù)購買行為差異性，把市場劃分為類似的若干不同購買群體，使企業(yè)從中認(rèn)得目標(biāo)市場的過程和策略。這一過程和策略在房地產(chǎn)市場營銷的具體應(yīng)用。。。2.3房地產(chǎn)市場細(xì)分細(xì)分原則細(xì)分原則：可測量、進(jìn)入、盈利、行性細(xì)分依據(jù)：地理、人口、心理、行為細(xì)分方

6、法細(xì)分方法：單維因素、三維因素、多維因素法第3章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃35.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價基本財務(wù)報表的編制：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表財務(wù)盈利能力分析：1.財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR2.財務(wù)凈現(xiàn)值3.投資回收期4.投資利潤率5.資本金利潤率清償能力分析：1.單利與復(fù)利計息2.有效與名義利率3.借款利息的計算方法4.借款償還期的計算5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析主要包括：敏感性分析、臨界點(diǎn)分

7、析、概率分析敏感性分析包括敏感性分析包括：單因素和多因素敏感性分析步驟步驟：確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)（內(nèi)部收益率）→確定不確定性因素可能變得范圍→確定不確定性因素變動時評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值→找出較為敏感變動因素作進(jìn)一步分析5.5房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價概念：從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費(fèi)用，評價房地產(chǎn)項目的合理性。包括：綜合盈利能力分析和社會影響分析綜合評價效益：對區(qū)域的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，分直接和間接效益。直接效益：1

8、.出讓、轉(zhuǎn)讓（土地增值稅）國有土地使用權(quán)所得收益2.企業(yè)納稅的稅費(fèi)3.項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施收益如增容費(fèi)間接效益：增加就業(yè)人口、繁榮地區(qū)、旅游綜合評價的費(fèi)用：區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項目付出的代價，分直接（征地、土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資、建筑工程和城市配套設(shè)施、經(jīng)營管理費(fèi)用）和間接費(fèi)用。社會影響分析：1.就業(yè)效果2.區(qū)域資源配置、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展3.環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡4.節(jié)匯創(chuàng)匯5.節(jié)約合理利用國家資源5.提高文化生活及社會福利6.對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響5.6

9、可行性研究報告的撰寫基本構(gòu)成基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖編寫要點(diǎn)編寫要點(diǎn)：1.項目總說明、概況2.投資環(huán)境研究、市場研究3.項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目4.規(guī)劃方案及建設(shè)條件5.建設(shè)方式及進(jìn)度安排6.投資估算及資金籌借7.項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定8.項目經(jīng)濟(jì)效益評價9.風(fēng)險分析10.可行性研究的結(jié)論第6章房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)章房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)6.1集體土地征收土地征收特征：公共利益為目的征地權(quán)主體是國家標(biāo)

10、的集體土地強(qiáng)制性土地補(bǔ)償為條件土地征收實行二級審批：國務(wù)院（1.基本農(nóng)田2.外耕地超過35公頃3.其他土地超過70公頃）和省級人民政府審批建設(shè)占有土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。土地征收的補(bǔ)償：1.耕地土地補(bǔ)償費(fèi)為征收前3年平均年產(chǎn)值610倍2.耕地安置補(bǔ)助費(fèi)安安置的農(nóng)業(yè)人口計算，征收前3年46倍。每公頃不得超過前3年平均年產(chǎn)值的15倍。3.土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助（可增加）、青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定4.

11、大中水利水電，征收補(bǔ)償移民安置國務(wù)院規(guī)定6.2房地產(chǎn)開發(fā)用地取得取得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及和土地使用權(quán)擁有者合作建設(shè)用地使用權(quán)含義建設(shè)用地使用權(quán)含義：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：出售、交換、贈與轉(zhuǎn)讓原則：合同規(guī)定全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)與其地上