土地增值稅處理與清算實(shí)務(wù)修改

1、土地增值稅清算處理與案例分析,主講:夏宏偉 主辦:武漢市東西湖地方稅務(wù)局協(xié)辦: 武漢震南稅務(wù)師事務(wù)有限公司,課程安排,時(shí)間:二小時(shí)左右內(nèi)容:第一節(jié)：土地增值稅概述第二節(jié)：清算疑難問(wèn)題及實(shí)務(wù)處理第三節(jié)：清算案例分析第四節(jié)：清算審核與鑒證,,土地增值稅的前世今生,土地增值稅起源于1898年在中國(guó)青島的德租界，1898年德國(guó)租借青島后，德國(guó)膠澳總督府認(rèn)為：土地增值并非由于土地所有者出資經(jīng)營(yíng)造成，而是由于市政建設(shè)，社

2、會(huì)繁榮所致，應(yīng)收益歸公。于是世界首部對(duì)土地投機(jī)所得征稅的法規(guī)在青島誕生。德國(guó)本土于1904年起效仿青島的土地制度，并逐漸演變成為聯(lián)邦稅制的一部分，此后普及到中歐各國(guó)。目前世界上仍在征收土地增值稅的國(guó)家（地區(qū)）有：1963年開(kāi)征，意大利1963年開(kāi)征，韓國(guó)1977年開(kāi)征，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1994年開(kāi)征，中國(guó)內(nèi)地（1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅）1993年12年31日，國(guó)務(wù)院頒布《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）

3、，標(biāo)志著土地增值稅這一稅種在新中國(guó)的正式誕生。,土地增值稅重要清算政策回顧,1．2006年3月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)文）；2．2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）；這是一個(gè)征管文件，土地增值的重大轉(zhuǎn)折3．2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[200

4、7]132號(hào)） ；4．2008年4月11日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函[2008]318號(hào)）；5．2009年4月29日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見(jiàn)》（國(guó)稅發(fā)[2009]85號(hào)） ；6．2009年5月12日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）；重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形，強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。7．2010年5月19日，國(guó)

5、家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）；明確8大問(wèn)題8．2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）。加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率,清算形勢(shì),在2006年之前，受制于各種因素，土地增值稅（長(zhǎng)期）沒(méi)有得到重視，更沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的稅務(wù)征管。2006年，土地增值稅征收發(fā)生重大轉(zhuǎn)折，其標(biāo)志是2006年12月28號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局

6、下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列舉出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%、項(xiàng)目三年未銷售完畢等。按照新的規(guī)定：從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。進(jìn)入2010年，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題

7、的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面迎來(lái)了清算時(shí)代。,湖北地方政策回顧,1．2008年3月20日，武漢市地方稅務(wù)局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（武地稅發(fā)[2008]38號(hào)）；2．2008年9月12日，湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦

8、法》的通知（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）；3.武地稅發(fā)〔2010〕1234.鄂地稅發(fā)〔2010〕1355．2011年7月13日，武漢市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《武漢市土地增值稅清算納稅評(píng)估與審核鑒證管理辦法（試行）》的通知（武地稅發(fā)[2011]118號(hào)）；,土地增值稅的征稅范圍,,土地增值稅的計(jì)稅依據(jù),土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額,土地增值稅的四級(jí)超

9、率累進(jìn)稅率,,扣除項(xiàng)目,,續(xù),土地增值稅預(yù)征與清算,納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，屬于土地增值稅預(yù)征范圍。在其項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前為預(yù)征期。待某項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 清算前：先預(yù)征，按月申報(bào)，后清算，多退少補(bǔ),湖北地方政策,政策鏈接：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在日常征管中是按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，符合條件的進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；對(duì)

10、清算時(shí)補(bǔ)繳的稅款，凡在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（2）在日常稅收征管中，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率按月申報(bào)繳納土地增值稅，逾期繳納則應(yīng)按規(guī)定加收滯納金；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因，對(duì)原預(yù)征不到位的稅款，凡按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的期限補(bǔ)繳到位的，暫不加收滯納金。（3）從2008年1月1日起，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金。 2008年9月28

11、日 鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào),預(yù)征稅款計(jì)算,土地增值稅預(yù)征的依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入×預(yù)征率 納稅人既從事住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，其在財(cái)務(wù)處理上能分別正確核算相應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按住宅和其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率分別核算預(yù)征土地增值稅，否則按從高征收的原則預(yù)征土地增值稅。 分別按普通住宅、非普通住宅和其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用預(yù)征率,湖北、武漢土地增

12、值稅預(yù)征率變化情況表,土地增值稅預(yù)征和清算的銜接問(wèn)題,注意：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅； 2、辦理清算手續(xù)前用建造本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的（實(shí)物還建，就地安置，交付時(shí)），應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅； 3、 辦理清算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書(shū)面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。,是指納稅人在符合土地增值稅清算條

13、件后，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清某房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。,什么是土地增值稅清算?,土地增值稅的清算單位,土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。,清算單位的確定.湖北地方政策,土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部

14、門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應(yīng)分別計(jì)算。 武地稅發(fā)[2008]38號(hào) 2008.3.20 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開(kāi)

15、發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應(yīng)分別計(jì)算。 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào) 2008.9.12 關(guān)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定清算單位的問(wèn)題： 以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)

16、 2008.9.28,土地增值稅清算要點(diǎn),,,續(xù),,,,,,清算的具體時(shí)限及未及時(shí)清算的后果？1、對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。2、對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 3、在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。,,核定征收的率：

17、 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,湖北、武漢土地增值稅核定征收率變化情況表,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算政策差異比較,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(1),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(2),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(3),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(4),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅P

18、K企業(yè)所得稅(5),,[疑難解答]險(xiǎn)象環(huán)生房地產(chǎn)公司，擬將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元，市場(chǎng)銷售價(jià)格為7000萬(wàn)元。該公司以成本價(jià)5000萬(wàn)元對(duì)外投資，問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)如何處理?,分析：即使某企業(yè)以成本價(jià)對(duì)外投資，土地增值稅的計(jì)稅收入不能是開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按市場(chǎng)銷售價(jià)格7000萬(wàn)元確認(rèn)清稅收入。政策鏈接：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)

19、人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào),[疑難解答]樂(lè)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于2010年1月將一棟已竣工交付使用的寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓給知命建材總公司作辦公樓，這棟寫(xiě)字樓連同土地使用權(quán)價(jià)值1000萬(wàn)元，雙方商定其中800萬(wàn)元以貨幣結(jié)算，其余200萬(wàn)元折算為等價(jià)的優(yōu)質(zhì)鋼材

20、進(jìn)行結(jié)算。某房地產(chǎn)公司只將800萬(wàn)元的貨幣資金記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶。 問(wèn)：清算收入？,思索：土地增值稅清算時(shí)的清算收入？[政策鏈接]（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入（摘自國(guó)務(wù)院第138號(hào)令發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》） 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（摘自財(cái)法字(1995)6號(hào)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）,[疑難解答]某房企與客戶在2010年12月10日簽訂售房

21、合同，合同總額100萬(wàn)元。首付30萬(wàn)元，在2010年12月15日交付；按揭70萬(wàn)元，在2011年1月20日由銀行發(fā)放。請(qǐng)問(wèn)在以2010年12月31日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（銷售率85%,滿足清算條件）時(shí)，清算收入金額是30萬(wàn)元，還是100萬(wàn)元？,政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)的問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）對(duì)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行了明確：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所

22、載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 思索：土地增值稅清算時(shí)如何界分已售未售？《湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”，是指已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積；“可售建筑面積”是指《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積。

23、 鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào),[疑難解答]某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的相關(guān)支出（如設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用），在土地增值稅清算中如何稅前扣除？,思索：土地增值稅與企業(yè)所得稅在營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用處理的差異？分析：房企單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分情形在土地增值稅清算中扣除：（1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造

24、、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房企銷售費(fèi)用扣除。售樓部?jī)?nèi)購(gòu)置的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視等資本性購(gòu)置支出不得一次在銷售費(fèi)用中列支。（2）在主體內(nèi)修建臨時(shí)售時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會(huì)所、物業(yè)管理用房），作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以公共配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定處理。,[疑難解答]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，于2008年3月開(kāi)始建設(shè)電梯公寓15萬(wàn)平

25、方米，2008年12月開(kāi)始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中約定于2009年9月竣工交房。由于某房地產(chǎn)公司的原因，實(shí)際交房日期延后了3個(gè)月，按合同約定，某公司支付了業(yè)主違約金200萬(wàn)元。問(wèn)：200萬(wàn)元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？,分析： 企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。違約金不屬

26、于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 違約金即不是開(kāi)發(fā)成本，也不是開(kāi)發(fā)費(fèi)用列支的范圍。 政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。,[疑難解答]浮云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。問(wèn)：住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？,分

27、析：住宅與其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額和增值率，因此住宅的負(fù)增值不能抵減商業(yè)用房的正增值。政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算分?jǐn)偘春藢?shí)的可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅⒆裱瓬?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對(duì)商住綜合樓，可結(jié)合實(shí)際情況，采取合理方法分別計(jì)算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。 2008年9月12日 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)

28、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)車庫(kù)等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，某項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。 2008年9月28日 鄂地稅發(fā)[2008]

29、211號(hào),[疑難解答] 某房地產(chǎn)公司，對(duì)鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼材、商品混凝土的發(fā)票開(kāi)給房地產(chǎn)公司，對(duì)這一部分甲供材料開(kāi)發(fā)商直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本了。問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)甲供材料成本如何扣除？,分析：甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費(fèi)的組成部分。（一）對(duì)于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，甲供材料和甲供設(shè)備的扣除憑證以銷

30、售發(fā)票為準(zhǔn)。（二）對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。（三）甲方價(jià)外提供材料，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，可以憑材料和設(shè)備費(fèi)用銷售發(fā)票計(jì)算扣除。,[疑難解答]某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，其中“開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬(wàn)元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬(wàn)元。問(wèn)：土地增值

31、稅清算時(shí)，有關(guān)利息和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)處理?,分析：某房地產(chǎn)公司計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000-50=2950萬(wàn)元 1、能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬(wàn)元； 2、凡不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（5000+3000-50）×10%

32、=795萬(wàn)元。 政策鏈接：國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。,[疑難解答]某房地產(chǎn)公司2009年6月開(kāi)發(fā)完成了3萬(wàn)平方米的多層住宅，沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)借款，也沒(méi)有發(fā)生利息支出。請(qǐng)問(wèn)在土地增值稅清算時(shí)，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照5%扣除，還是按10%扣除？,分析如下：該公司沒(méi)有發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出），不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地

33、使用權(quán)所支付的金額與實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，而不是按照5%計(jì)算扣除。 政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第三條規(guī)定： “（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的5%以

34、內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！?續(xù),開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算方法與扣除條件歸納總結(jié):,[疑難解答]某市碧水藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，為了籌措資金，應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控，對(duì)剛開(kāi)盤的“世外桃源”項(xiàng)目，實(shí)行“買精裝

35、房送家電家具”的促銷活動(dòng)，售房合同價(jià)款200萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房時(shí)送家電家具，家電家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為2萬(wàn)元，問(wèn)：家電家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為2萬(wàn)元能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？,分析：家電家具不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備，不論銷售合同如何約定，都不能作為房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)成本處理”。政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、

36、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。,[疑難解答]某房企開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬(wàn)元，收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬(wàn)元，問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目金額的拆遷補(bǔ)償支出？。,分析：增值稅清算時(shí)，構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬(wàn)元（2000-300），而不是2000萬(wàn)元。同樣，300萬(wàn)元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。政策鏈接：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第

37、七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體扣除項(xiàng)目為：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的項(xiàng)目范圍為：土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上，地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。,[疑難解答]步步為贏房地產(chǎn)公司擅自擴(kuò)大“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：

38、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、維修基金、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問(wèn)題 。問(wèn)：清稅時(shí)如何處理？,分析：按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用科目歸集，列入開(kāi)發(fā)費(fèi)用而不是在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支 。公建維修基金視同稅費(fèi)扣除。政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤

39、銷等。,[疑難解答]某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為5萬(wàn)平方米。1-4層為商鋪（4層尚售出），5-24層為住宅（23-24層留做自用），有一地下停車場(chǎng)（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。問(wèn)：在土增值稅清算過(guò)程中，對(duì)于用于出租的地下停車場(chǎng)，其建筑面積是否計(jì)入可售面積？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？,分析：企業(yè)所得稅（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件的規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所

40、有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的．．．應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算成本。一般來(lái)說(shuō)具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的《建筑面積測(cè)繪報(bào)告》中，地下停車場(chǎng)的面積是計(jì)入可售面積的。政策鏈接：對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào) 2008年9月12日,[疑難解答]黑木崖房產(chǎn)公司建造了一幢商住兩用樓（共32層），地下

41、兩層，地上1-3層為商業(yè)用房，地上4-30層為居民住宅（滿足普通住宅的三個(gè)條件）。問(wèn)：此情況下，在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確定普通住宅和商業(yè)用房的單位成本及總成本？,分析如下：對(duì)房企建造一座既有商業(yè)用房又有普通住宅的商住樓，可按各自建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定扣除金額，分別核算土地增值額計(jì)算土地增值稅。政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算分?jǐn)偘春藢?shí)的可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金

42、額與取得收入的面積配比的分?jǐn)傇瓌t。對(duì)于商住綜合樓，可結(jié)合實(shí)際情況，采取合理方法分別計(jì)算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào) 2008.9.12,拆遷安置的涉稅處理(1),(1）貨幣安置①貨幣安置拆遷戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。但是，在實(shí)際操作中很難取得“合法有效憑據(jù)”。國(guó)稅發(fā)[2009]91文對(duì)“合法有效憑據(jù)”作了闡述。 知識(shí)鏈接：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]

43、91號(hào)）規(guī)定，審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 (2)異地安置[案例] 長(zhǎng)空房地產(chǎn)公司有雅苑和秀苑兩個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在用秀苑項(xiàng)目建好的房屋50套，安置雅苑的“回遷戶”。按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，秀苑這50套房屋的“視同銷售”價(jià)格是3000萬(wàn)元，則雅苑項(xiàng)目安置“回遷戶”確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是3000萬(wàn)元。,拆遷安置的涉稅處理(2

44、),(3)就地還建 [案例]①某房企2010年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)度”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置補(bǔ)償； ②2011年6月某公司用已完工800平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還房部分800平米），同類住房建造成本2200元/平米，銷售價(jià)格3500元/平米； ③問(wèn)：等面積還房部分800平米土地增值稅的清算時(shí)如何處理？ ①答：本例中由

45、于不存在補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為280萬(wàn)元（800*3500），同時(shí),計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是280萬(wàn)元； ②房企在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，但需要預(yù)征； ③按武漢地區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率1.5%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值42000元（2800000*1.5%）,拆遷安置的涉稅處理(3),[案例]：白云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受政府委托開(kāi)發(fā)一棚戶區(qū)，與

46、被拆戶約定：還建比例為1:1，其中包括住宅面積1200平米，商鋪面積400平米，還建的房產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值600萬(wàn)元，土地增值稅清算時(shí)已計(jì)入清算收入。某公司在清算時(shí)并未將實(shí)物補(bǔ)償部分從增值額中扣除。分析如下：某房企就少扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：600*10%=60(萬(wàn)元)少算加計(jì)扣除：600*20%=120（萬(wàn)元）多計(jì)土地增值額：600+60+120=780 （萬(wàn)元）按土地增值稅最低稅率30%計(jì)算某公司多繳了土地增值稅780*30%=2

47、34 （萬(wàn)元）,拆遷安置的涉稅處理(4),[案例]：黑土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年一次性征地10萬(wàn)平方米，計(jì)劃在某宗土地上分六期開(kāi)發(fā)商品房40棟，可售總面積為500萬(wàn)平方米。其中一期工程?hào)|一區(qū)占地面積為1萬(wàn)平方米，一期工程?hào)|一區(qū)開(kāi)發(fā)了商品房建筑面積20萬(wàn)平方米，把其中市場(chǎng)價(jià)值計(jì)600萬(wàn)元的30套商品房安置了30戶被拆遷戶。在土地增值稅清算時(shí)，某公司將以實(shí)物方式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)全部在第一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行了扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)提出了異

48、議。分析如下：某公司的做法不符合土地增值稅的規(guī)定。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：1、確定應(yīng)分?jǐn)偟那逅銌挝弧Ｒ蚰匙谕恋胤至陂_(kāi)發(fā)，所以是六個(gè)清算單位；2、確定總建筑面積。六期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積為500萬(wàn)平方米。3、確定一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟膶?shí)物還建成本。本次允許扣除的項(xiàng)目金額=允許扣除的項(xiàng)目總金額*（已售建面/可售建面）=600*（200,000/5,000,000）=24(萬(wàn)元)因此，某公司多扣除金額為：600-24=576(萬(wàn)元)政

49、策鏈接：《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。,政策鏈接,根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。1、國(guó)稅發(fā)[2006]1

50、87號(hào)文件第三條第一款規(guī)定，…其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷的補(bǔ)償價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,房地產(chǎn)投資入股 (1),[案例]某外商投資企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，與某家電生產(chǎn)企業(yè)于2007年10月共同投資

51、興建新廠，專門生產(chǎn)平板電腦，某外企共投入資金1000萬(wàn)元，其中500萬(wàn)元以某企業(yè)所擁有的廠房作價(jià)投入，另外500萬(wàn)元以貨幣資金投入。某外企沒(méi)有就此申報(bào)土地增值稅。分析：某外企以其擁有的廠房作價(jià)進(jìn)行投資，將廠房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新辦廠，這一行為雖然導(dǎo)致了房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，但是可以暫免征收土地增值稅。當(dāng)某新建廠將上述新建廠房再轉(zhuǎn)讓時(shí)，就要依法繳納土地增值稅。,政策鏈接（1）,根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》

52、（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免繳納土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。,房地產(chǎn)投資入股 (2),[案例]A為開(kāi)發(fā)商，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。某土地購(gòu)買原價(jià)為1000萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為2000萬(wàn)元，股東確認(rèn)價(jià)為200

53、0萬(wàn)元，B房地產(chǎn)公司以2000萬(wàn)元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。 思索：對(duì)A開(kāi)發(fā)商以土地投資到B房地產(chǎn)公司的行為是否可以免征土地增值稅？分析：從2006年3月2日開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）投資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，投資行為需要繳納土地增值稅。,政策鏈接（2）,根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日起，

54、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅處理,(1)按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅案例：步步驚心房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備以2000萬(wàn)元出售一幢辦公樓，辦公樓賬面價(jià)值300萬(wàn)

55、元，累計(jì)折舊30萬(wàn)元。現(xiàn)在無(wú)法找到原始憑證，只得委托某房地產(chǎn)評(píng)估公司予以評(píng)估，評(píng)估土地價(jià)值為800萬(wàn)元，按成本法對(duì)辦公樓進(jìn)行評(píng)估，重置成本為500萬(wàn)元，成新率70%,支付評(píng)估費(fèi)用8萬(wàn)元。 步步驚心公司自行計(jì)算的結(jié)果：轉(zhuǎn)讓辦公樓稅金共計(jì)111萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額：500*70%+800+111=1261（萬(wàn)元）分析：政策適用錯(cuò)誤，扣除項(xiàng)目不準(zhǔn)確。某公司土地扣除項(xiàng)目絕不能按評(píng)估價(jià)值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際價(jià)值扣

56、除。不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。某公司土地扣除成本只能為0。按評(píng)估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下：,續(xù),辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元辦公樓評(píng)估價(jià)格（不含土地部分）500*70%=350(萬(wàn)元)取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)費(fèi)用為0 轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)稅金=2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.05%=111(萬(wàn)元)支付評(píng)估費(fèi)8(萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)=350+0+111+8=469

57、(萬(wàn)元)增值額=2000-469=1531（萬(wàn)元）增值率=1531/469*100%=326%適用稅率60%,速算扣除系數(shù)35%.應(yīng)納土地增值稅稅額=1531*60%-469*35%=754.45(萬(wàn)元）（2）按發(fā)票所載金額確定扣除項(xiàng)目接上例，步步驚心公司一不小心找到了購(gòu)房發(fā)票，金額為300萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。某房產(chǎn)未進(jìn)行評(píng)估。分析如下： (1)按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅,續(xù),辦公樓

58、轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為2000*5%*(1+7%+3%)+2000*0.05%=111（萬(wàn)元） 支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元 土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額*[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）*5%]+轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金+轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用=300*（1+4*5%）+111+8=479(萬(wàn)元) 增值額2000-479=1521(萬(wàn)元) 增值率1521/479=318% 適用稅率60%,速算

59、扣除系數(shù)35% 應(yīng)納土地增值稅稅額=1521*60%-479*35%=744.95(萬(wàn)元) 知識(shí)鏈接：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。,續(xù),(3)按核定征收確定應(yīng)納的土地增值稅還以步步驚心公司

60、為例。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付相關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。某辦公樓既無(wú)法取得評(píng)估資料，也不能找到原始購(gòu)買發(fā)票。按照核定征收計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額，核定征收率7%知識(shí)鏈接：2010年7月1日起，湖北武漢核定征收率：普通住宅3%,非普通住宅5%,其它（含舊房）7%。 (1)步步驚心公司辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元（2）核定征收率7%（3）應(yīng)納土地值稅稅額2000*7%=140（萬(wàn)元）按評(píng)估價(jià)格應(yīng)納稅額：754.45(萬(wàn)元)，稅負(fù)37.72%

61、 按發(fā)票價(jià)格應(yīng)納稅額：744.95（萬(wàn)元） ，稅負(fù)37.25% 核定征收應(yīng)納稅額：140（萬(wàn)元） ，稅負(fù)7% 思索：核定征收對(duì)企業(yè)有利嗎？,舊房的定義,關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題     新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。財(cái)稅字【1995】第048號(hào)政策鏈接

62、：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào) 2008.9.12,轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目,第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑

63、據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國(guó)稅發(fā)[1995]48號(hào),湖北地方政策,政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定?？鄢?xiàng)目金額必須按照《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定計(jì)算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，需提供合法、有效憑證（一般包括稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票、財(cái)政機(jī)關(guān)監(jiān)制的行

64、政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)以及按照規(guī)定可不納入財(cái)稅機(jī)關(guān)監(jiān)制范圍的專業(yè)票據(jù)等），對(duì)于納稅人無(wú)法提供合法、有效證的支出項(xiàng)目金額，不予扣除。對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）扣除確定，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2008年9月12日 鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào),代收費(fèi)用的處理模式,案例：紫霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為10

65、00萬(wàn)元，支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2600萬(wàn)元，金融機(jī)構(gòu)借款利息20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入5860萬(wàn)元，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加征收率為5.5%，計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅。政策鏈接：《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]048號(hào)）規(guī)定，代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；未計(jì)入房?jī)r(jià)中的，不

66、作為轉(zhuǎn)讓房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)算增值額時(shí)，也不允許扣除代收費(fèi)用。思索：代收費(fèi)用計(jì)價(jià)方式的選擇對(duì)清算結(jié)果會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取扣除項(xiàng)目金額（1000+2600）*（1+20%）+20+ （1000+2600）*5%+（5860+200）*5.5%=5053.3（萬(wàn)元）增值額(5860+200)-5053.3=1006.7(萬(wàn)元)增值率1006.7/5053.3*100%=19.92%增值率低于

67、20%,免交土地增值稅。,續(xù),（二）代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)扣除項(xiàng)目金額（1000+2600）*（1+20%）+20+ （1000+2600）*5%+5860*5.5%=4842.3（萬(wàn)元）增值額5860-4842.3=1017.7(萬(wàn)元)增值率1017.7/4842.3*100%=21.02%增值率超過(guò)20%,應(yīng)交土地增值稅1017.7*30%=305.31(萬(wàn)元)差異比較：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，應(yīng)納土地增值稅0；代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)

68、時(shí)，應(yīng)納土地增值稅305.31(萬(wàn)元)。土地值稅稅款差額305.31-0=305.31(萬(wàn)元）思索：不同的代收費(fèi)用處理方式為何會(huì)產(chǎn)生如此大的稅款差異。,政策鏈接,（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用