房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費(fèi)用帳務(wù)處理探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費(fèi)用帳務(wù)處理探討一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他一般企業(yè)相比，具有開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。對(duì)建設(shè)期間所發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等前期費(fèi)用的帳務(wù)處理方法。歸納起來，有如下兩種：一是將前期費(fèi)用作為期間費(fèi)用，并在損益表中體現(xiàn)；二是將前期費(fèi)用記入“遞延資產(chǎn)”，待實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入后，再予以結(jié)轉(zhuǎn)。兩種方法，各有其理論依據(jù)。哪種方法更加合理，不妨從以下幾個(gè)方面作些比較。（1）配比性原則。該原則要求：一個(gè)會(huì)

2、計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收人和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)、計(jì)量。它包括收入和費(fèi)用發(fā)生在因果聯(lián)系意義上的配比，也包含在時(shí)間意義上的配比。在尚未取得任何收入之前，就將已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)前期費(fèi)用（有的甚至數(shù)額較大，如利息支出）列入損益類科目進(jìn)行核算，將出現(xiàn)某些會(huì)計(jì)期間，只有支出無收人，某些會(huì)計(jì)期間則有可能收入巨大，支出卻很小的不合理現(xiàn)象。這種帳務(wù)處理方法，不管是在因果關(guān)系上，還是在時(shí)間關(guān)系上，都不符合配比性原則。而在實(shí)現(xiàn)銷售收入后

3、再結(jié)轉(zhuǎn)損益，并體現(xiàn)盈虧的處理方法，正是遵循了收入與費(fèi)用的配比性原則。（2）收益性與資本性支出劃分原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的收益性支出，應(yīng)列入損益表，計(jì)人當(dāng)期損益，以正確計(jì)算當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)成果；發(fā)生的資本性支出，則應(yīng)列人資產(chǎn)負(fù)債表，作為資產(chǎn)的增加來處理，以真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。將管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用列入當(dāng)期損益，因此項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的經(jīng)常性、持續(xù)性有其合理的一面。但把發(fā)生數(shù)額較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用往往都是數(shù)額較大）、銷售費(fèi)

4、用一并計(jì)入當(dāng)期損益，有其不妥之處。因此，將前期費(fèi)用作為資本性支出列入資產(chǎn)負(fù)債表，相對(duì)而言，更具合理性。（3）企業(yè)所得稅的征收和繳納?！妒┕ぁ⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第八章第六十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤(rùn)等彌補(bǔ)。下一年度利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。對(duì)前期費(fèi)用的帳務(wù)處理方法不同，將會(huì)造成企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的不同，并在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展和國(guó)家稅金的征收。例如某房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)周期超過5年，那么，將前期費(fèi)用作為期間費(fèi)用，計(jì)人各期損益的做法，就有可能會(huì)使該企業(yè)前幾年的虧損額得不到正常彌補(bǔ)。這也將給國(guó)家稅收的征繳產(chǎn)生一定的影響。二、實(shí)踐中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期費(fèi)用的帳務(wù)處理，在上述兩種方法的基礎(chǔ)上，又存在一些差異。有的企業(yè)將從籌建開始，到實(shí)現(xiàn)首筆銷售收入為止，所發(fā)生的前期費(fèi)用土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租

6、而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用

7、可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開發(fā)

8、成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目

9、，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：1對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；2對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；