2016年建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增值稅難點處理、票據(jù)管理、報表填寫、會計核算、風(fēng)險防控課件

1、,,建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增值稅難點處理、票據(jù)管理、報表填寫會計核算、風(fēng)險防控,,,第一部分 增值稅難點處理,,,一、與銷項稅有關(guān)的問題： （一）征收增值稅后，建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)的征稅范圍包括哪些？哪些項目不在征稅范圍之內(nèi)？投資業(yè)務(wù)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)是否征收增值稅？ 1、建筑服務(wù)征稅范圍： 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程

2、作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。 （1）工程服務(wù)。 工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。,,,（2）安裝服務(wù)。 安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工

3、作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。 （3）修繕服務(wù)。 修繕服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。 （4）裝飾服務(wù)。 裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾裝修

4、，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。,,,（5）其他建筑服務(wù)。 其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。 2、銷售不動產(chǎn)征稅范圍： 銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會

5、引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。 【見：財稅【2016】36號附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》】,

6、,,3、不征稅收入： （1）非經(jīng)營性活動收入： 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外： ①行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 A、由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費； B、收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政

7、票據(jù)； C、所收款項全額上繳財政。 ②單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。 ③單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。 ④財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 【見：財稅【2016】36號附件1】,,,（2）住宅專項維修資金： 房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。 【見：財稅【2016】36號附

8、件2】 （3）企業(yè)重組收入： 在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 【見：財稅【2016】36號附件2】,,,教師講解： 在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）有償銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人。 有償，是指取得貨幣、貨物或

9、者其他經(jīng)濟利益。 以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)對外投資，是以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的價值為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)視為取得其他經(jīng)濟利益，因此，應(yīng)按照規(guī)定征收增值稅。 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收增值稅。,,,（二）哪些項目應(yīng)該視同銷售？銷售精裝房時配送的家電是否應(yīng)該視同銷售？ 單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 單位

10、或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 【見：財稅[2016]36號 附件1】 教師講解： 1、在實際工作中，以房抵債、以房進行非貨幣性資產(chǎn)交換、以房屋分配股利等行為，仍然應(yīng)該視同銷售處理。 2、房地產(chǎn)企業(yè)賣精裝房含家電、賣房送家電都不屬于無償贈送，是企業(yè)采取的一種促銷手段，家電的價值已經(jīng)包含在總房

11、價之中，因此不需要再單獨視同銷售。,,,（三）征收增值稅后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)銷售額應(yīng)該如何確認，計算銷售額時，價外費用如何處理？實際工作中如何區(qū)分兼營、混合銷售？如何正確、合理利用減免稅政策？如果發(fā)生銷售折扣、銷售折讓、銷貨退回如何處理？如何確認價格偏低？ 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。 【見：財稅[2016]36號附件1】 1、價外費用的處理：

12、 價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目： （1）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 （2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。 【見：財稅[2016]36號附件1】,,,教師講解： 價外費用，具有方向性、依附性、確定性等特性。只有同時滿足以上不同特性，價外費用才能夠予以確認。即： （1）必須是服務(wù)方向被服務(wù)方收取。被服務(wù)方向服務(wù)方收取的銷售返

13、利、賠償款等不屬于價外費用。 （2）服務(wù)行為必須發(fā)生。價外費用是在銷售價款之外額外收取的費用，如果銷售行為不存在，未收取銷售價款，單獨收取的其他款項，不能視為價外費用，不需計算繳納增值稅。 （3）收益形成既成事實。各種保證金、押金，在收取、擔(dān)保、抵押過程中不能確認為價外費用，擔(dān)保、抵押期滿后，確實形成收益時再計入價外費用征稅。 房地產(chǎn)企業(yè)代收轉(zhuǎn)付的辦證費、契稅、印花稅，最終由委托方將票據(jù)開給實際購買人，因此，不屬

14、于價外費用。,,,2、兼營、混合銷售、減免稅業(yè)務(wù)的處理： （1）納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 （2）一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

15、 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。 （3）納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。,,,教師講解： （1）混合銷售與兼營的區(qū)別： 混合銷售是指一項銷售行為既涉及“銷售貨物”又涉及“銷售服務(wù)”的單項行為。 兼營是指同時銷售“應(yīng)稅貨物”、“應(yīng)稅勞務(wù)”、“

16、應(yīng)稅服務(wù)”等多項業(yè)務(wù)的行為 兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項經(jīng)營業(yè)務(wù)，兼營是多項經(jīng)營業(yè)務(wù)。 ②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。 ③混合銷售行為，“銷售貨物”與“銷售服務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營行為，“銷售貨物”與“銷售服務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。,,,（2）對減免稅政策的把握與適用： 增值稅減免稅政策是一把“雙刃劍”，既

17、有可能是“天上掉下來的餡餅”，也有可能是“地上挖出來的陷阱”。只有充分利用好減免稅政策才能真正為企業(yè)帶來福祉。必要時可以主動放棄減免稅。 3、折讓、折扣業(yè)務(wù)的處理： （1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。 （

18、2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。,,,4、價格明顯偏低的處理： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額： （1）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。 （2）按照其他

19、納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。 （3）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率） 成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。 不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。 【以上見：財稅【2016】36號附件1】,,,（四）允許從銷售額中扣除的土地

20、價款包括那些，以什么為合法扣除憑證，扣除金額如何計算，以支付拆遷補償費形式取得開發(fā)用地其土地價款是否允許扣除，適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否允許扣除土地價款？ 1、扣除價款范圍： 財稅【2016】36號附件1規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 扣除向政府支付的土地

21、價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 一般納稅人扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。,,,教師講解： 采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用

22、為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。 2、扣除價款計算公式： 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項

23、目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。,,,教師講解： 根據(jù)以上規(guī)定，單獨作價銷售的配套設(shè)施面積可以計入已銷房地產(chǎn)面積計算分配土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款： （1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積） （2

24、）然后，再按照以上公式計算當期允許扣除的土地價款。,,,（五）增收增值稅后，企業(yè)及其個人出租不動產(chǎn)應(yīng)該如何征稅，企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何征稅?出租公共配套設(shè)施（含人防設(shè)施、地下停車位）、土地使用權(quán)（包括地上停車位，攤位）應(yīng)如何征稅，轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)、土地使用權(quán)應(yīng)如何征稅?營改增后履行營改增前簽定的租賃合同應(yīng)該如何征收增值稅？ 1、不動產(chǎn)租賃征稅規(guī)定： （1）一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ①一般納稅人出

25、租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。,,,②一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 

26、 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。  一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,,,（2）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ①

27、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。  不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。  不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ②其他

28、個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 教師講解： 企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品比照出租不動產(chǎn)處理。,,,2、不動產(chǎn)租賃預(yù)繳稅款的計算 （1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）

29、15;3% （2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算預(yù)繳稅款 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% （3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% （4）其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款： 出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額

30、÷（1+5%）×1.5% 出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 【見：《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）】,,,3、不動產(chǎn)租賃預(yù)繳稅款的抵減： 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納

31、稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 4、出租公共配套設(shè)施、土地使用權(quán)、廣告位如何征稅： 根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、財稅[2016]47號規(guī)定： 出售、出租人公共配套設(shè)施（含人防工程、地下停車位、攤位）按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地使用權(quán)出租給他人使用（含車輛停放服務(wù)），按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅

32、。 將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，應(yīng)按照“不動產(chǎn)租賃服務(wù)”繳納增值稅。,,,5、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租如何征稅： 轉(zhuǎn)租住房屬于納稅人出租以承租方式取得的不動產(chǎn)，適用總局2016第16號公告的規(guī)定，應(yīng)按照出租不動產(chǎn)繳納增值稅。 如果納稅人以租用的場地提供車輛停放服務(wù)，也屬于將取得的不動產(chǎn)對外出租，應(yīng)按照出租不動產(chǎn)繳納增值稅。 6、營改增以后繼續(xù)履行舊租賃合同應(yīng)按照什

33、么原則確認收入： 按照規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生在營改增之前的，繳納營業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生在營改增之后的租金收入，應(yīng)該繳納增值稅。,,,（六）營改增后，企業(yè)、個人發(fā)生二手房交易應(yīng)如何計算繳納增值稅，銷售應(yīng)該增以后購置的辦公樓，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)后再銷售應(yīng)如何征稅？ 1、簡易計稅： （1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算

34、應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。,,,（2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 （3）小規(guī)模納稅人銷售其

35、自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 （4）小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)

36、繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。,,,2、一般計稅： （1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 （2）一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為

37、銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。,,,（3）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機

38、關(guān)進行納稅申報。 （4）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。,,,3、個體工商戶、其他個人二手房交易： （1）個體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值

39、稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 （2）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)

40、，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。,,,4、差額征稅扣除憑證： 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： （1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 （2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，

41、以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。 （3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 【見：國家稅務(wù)總局公告2016年第14號】 教師講解： 銷售應(yīng)該增以后購置的辦公樓，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)后再銷售均按照以上二

42、手房交易原則處理。,,,,,二、與進項稅額有關(guān)的問題： （一）征收增值稅后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)可以扣除的進項稅額有哪些，進行進項稅額扣除時需提供哪些扣稅憑證，對不允許扣除的進項稅額應(yīng)進行怎樣的處理，企業(yè)存有在營改增以前取得的增值稅專用發(fā)票能否作進項稅額扣除？ 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔(dān)的增值稅額。 1、準予抵扣的進項稅額： 下列進項稅額準予從

43、銷項稅額中抵扣： （1）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。 （2）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。,,,（3）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率 買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納

44、的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。 （4）從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。 【見：財稅[2016]36號附件1】,,,2、不得的抵扣的扣稅憑證 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值

45、稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 3、不得抵扣的進項稅額： 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中

46、涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。,,,納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。 （2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。 （3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。 （4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)

47、。 （5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。 （6）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 （7）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,,,本條第4項、第5項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能

48、化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。 固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀拆除的情形。 營改增前企業(yè)取得的進項發(fā)票，營改增后不得作為進項稅額的扣除憑證

49、。,,,4、進項稅額轉(zhuǎn)出： （1）適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額 主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。 （2）已抵扣進項稅額的購進

50、貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應(yīng)當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應(yīng)扣減的進項稅額。,,,（3）已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率 固定資產(chǎn)、無形

51、資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊或攤銷后的余額。 （4）納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當從當期的進項稅額中扣減。 （5）有下列情形之一者，應(yīng)當按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票： 一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料

52、的。 應(yīng)當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。,,,5、進項稅額轉(zhuǎn)出的年末調(diào)整 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額 主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的

53、進項稅額進行清算。 【見：財稅[2016]36號附件1】,,,（二）征收增值稅后，增值稅扣稅范圍加大，企業(yè)新取得的按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、在建工程，其進項稅額應(yīng)該如何扣除？ 1、新增加固定資產(chǎn)、在建工程進項稅額扣除： 適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比

54、例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。 【見：財稅【2016】36號附件2、《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016第15號公告）】,,,2、用于新建固定資產(chǎn)、在建工程的貨物進項

55、稅額的扣除： 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。 不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。 上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、

56、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。,,,3、轉(zhuǎn)用于新建不動產(chǎn)和在建工程的貨物進項稅額處理： 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項

57、稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 4、銷售新取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程進項稅額處理： 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。,,,5、不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失后進項稅額處理： 已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項

58、目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率 不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100% 不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。 不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)

59、于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。,,,6、不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失進項稅額的處理： 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進項稅額應(yīng)于當期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。 7、不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)改變用途后進項稅額的處理： 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，

60、發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。 可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率 依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣

61、。,,,8、注銷時未抵扣完畢的待抵扣進項稅額的處理： 納稅人注銷稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。 9、待抵扣進項稅額的會計核算： 待抵扣進項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目。對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。 【以上見：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法

62、》（國家稅務(wù)總局2016第15號公告）】,,,（三）征收增值稅后，計算進項稅扣除時應(yīng)注意哪些事項？ 根據(jù)財稅〔2016〕36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第26號、財稅[2016]47號規(guī)定： 1、經(jīng)營租入的不動產(chǎn)的裝飾及改擴建支出取得的進項稅可以一次性抵扣。 2、從簡易計稅的納稅人手中個購買的商品混凝土進項稅最多是3%。 3、涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的必須隨主業(yè)取得增值稅發(fā)票計算進項稅。 4、售樓處

63、、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物的，其進項稅額可一次抵扣，如果最終拆除，進項稅額無需轉(zhuǎn)出。,,,5、入住酒店同時獲得免費提供餐飲服務(wù)（以早餐居多）可以全部取得住宿發(fā)票獲得進項扣除。 6、企業(yè)食堂對內(nèi)營業(yè)屬于職工福利，進項稅不允許扣除；對外營業(yè)進項稅允許扣除，其中從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者手中購買的農(nóng)副產(chǎn)品允許按照購買發(fā)票（或者收購）金額的13%計算扣除。 7、營改增以前取得的進項發(fā)票，或者營改增以后取得的與營改增以前業(yè)

64、務(wù)相對應(yīng)的進項發(fā)票，均不得在營改增之后作為扣稅憑證。 8、征收增值稅后企業(yè)購買勞保用品屬于勞動保護，不屬于用于職工福利，可以按規(guī)定抵扣進項稅額。 9、企業(yè)自建房屋用于集體福利（職工澡堂），應(yīng)做進項轉(zhuǎn)出，按照不動產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出處理。,,,10、2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)掌握，其進項稅可以扣除。2016年5月1日后簽訂的

65、有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，應(yīng)適用于貸款服務(wù)的稅收政策，其進項稅不得扣除。 11、接受勞務(wù)派遣，對方全額納稅的可以獲得6%或者3%的進項扣除，對方選擇差額納稅的無法取得進行稅扣除。 12、接受勞務(wù)外包，支付給對方的應(yīng)屬于本單位員工的工資薪金、社會統(tǒng)籌部分，對方只能開具普通發(fā)票，無法去的進項扣除。 13、2016年5月1日至7月31日： 高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額

66、7;（1+3%）×3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%,,,14、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，購進土地使用權(quán)專用發(fā)票所記載的進項稅額允許抵扣。購買土地使用權(quán)以后，按照規(guī)定補繳的土地出讓金允許在征稅時從銷售收入中減除。 15、下列情形無法取得增值稅專用發(fā)票？ （1）適用免征增值稅規(guī)定的，國有糧食企業(yè)除

67、外。 （2）提供經(jīng)紀代理服務(wù)向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 （3）提供旅游服務(wù)，選擇差額扣除的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費部分不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 （4）金融商品轉(zhuǎn)讓。 （5）有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)的老合同，選擇扣除本金部分后的余額為銷售額時，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。,,,（

68、四）建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增以前，企業(yè)帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增增后應(yīng)如何處置？ 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣。 【見：財稅【2016】36號附件2】,,,【例1】原增值稅一般納稅人，新增加增值稅納稅業(yè)務(wù)，期末留抵稅額的處理。 某建筑公司，主要從事建筑安裝、建筑機械銷