土地增值稅清算概述

1、第二部分:土地增值稅清算概述,,一、 土地增值稅清算相關政策二、 土地增值稅清算概述,2,,,,,一、 土地增值稅清算相關政策 土地增值稅暫行條例 土地增值稅實施細則關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號） 關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函[2010]220號）關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）（附件報表）關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》

2、（國稅發(fā)〔2006〕187號）及財稅[2006]21號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)〔2007〕132號）,中國注冊稅務師協(xié)會關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務指導意見（試行）》的通知 （中稅協(xié)發(fā)〔2011〕110號）： 2007年12月29日，國家稅務總局發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）。根據《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等相關政策的變化，中稅

3、協(xié)于2011年協(xié)同納稅服務司修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則（報審稿）》，并根據準則“報審稿”相應修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務操作指南》。 鑒于此項準則的發(fā)布條件尚未完全成熟，為及時規(guī)范指導注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，并通過實踐為制訂該準則提供經驗，現將準則“報審稿”及其操作指南和工作底稿（報審稿）中關于實務操作的基本內容以“指導意見（試行）”的形式予以下發(fā)，并將執(zhí)行中的有關事項說明如下：,山東省地方稅務局關于房地

4、產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法魯地稅發(fā)〔2004〕33號 山東省地方稅務局關于印發(fā)《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》的通(魯地稅三字〔1997〕21號) 山東省地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)稅收征收管理暫行辦法的通知魯地稅發(fā)[2005]23號 山東省財政廳山東省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知（魯財稅〔2007〕35號）山東省地方稅務局關于加強土地增值稅核定征收管理的公告(山東省地方稅務局公告2012年第4號)

5、 注意：山東省地方稅務局關于公布部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（山東省地方稅務局2011年第5號）及第6號（有效）、第3號（全文廢止）,二、土地增值稅清算概述1、什么是土地增值稅清算？ 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款

6、的行為。,,2、符合什么樣的條件進行清算?2.1 國稅發(fā)[2009]91號第九條規(guī)定： 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。【問題】某房地產公司將其名下的一宗土地轉讓給了乙公司，但是一直未辦理土地使用權證，是否屬于轉讓土地，需要繳土地增值稅？,關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復 國稅函

7、[2007]645號 四川省地方稅務局：　　你局《關于未辦理土地使用權證而轉讓土地有關稅收問題的請示》（川地稅發(fā)[2007]7號）收悉，批復如下：　　土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地

8、使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。,,2、2 國稅發(fā)[2009]91號第十條規(guī)定 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申

9、請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；,國稅發(fā)[2009]91號第40條：項目清算管理：主管稅務機關按照〈清算規(guī)程〉進行項目管理時，對符合可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。,【問題】1.已竣工驗收的標志?答：參照國稅發(fā)（2009）31號關于開發(fā)產品完工的界定2.取得銷售

10、（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢,但是未辦理結算,發(fā)票取得不齊全,如何清算?3.如果納稅人建筑安裝成本多年都未決算，應用哪種或哪幾種方式對這塊成本進行核定？答：核定方式清算或核定成本（國稅發(fā)〔2006〕187號）【思考】萬科公告與央視調查?,,3、清算時需要提供哪些資料？（一）土地增值稅清算表及其附表（二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主

11、管稅務機關需要了解的其他情況。,,（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件?！　。ㄋ模┘{稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》且報告內應當附有

12、《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（國稅發(fā)〔2007〕132號）清算鑒證報告,,,4、清算的具體時限及未及時清算的處理？4、1 對納稅人符合條件應進行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。　　　　　提出清算申請，并提供如下資料：?。ㄒ唬锻恋卦鲋刀惣{稅清算申請表》（附件1）及《土地增值稅清算材料清單》（附件2）；（二）項目竣工決算報告、項目竣工驗收證明、清算期財務

13、會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產品銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表等）；（三）清算項目的國有土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預售許可證；（四）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同；（五）清算項目的主要單項工程合同及結算單據；（六）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；（七）公共配套設施面積及成本分攤證明材料；（八）清算項目規(guī)劃總平面圖；（九）《商

14、品房銷售合同統(tǒng)計表》（附件3），明細表以電子文件形式報送；（十）與轉讓房地產有關的完稅憑證；（十一）《土地增值稅納稅清算申報表》（附件4）；（十二）主管地方稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料。,清算受理主管稅務機關收到納稅人清算資料后，應認真進行審核，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理，并在7日內制作《稅務事項通知書——土地增值稅清算受理通知書》（附件6），送達納稅人；對報送資料不全的，向納

15、稅人開具《稅務事項通知書——土地增值稅清算補正資料通知書》（附件7）以及申請清算資料一并退還納稅人補正，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。（國稅發(fā)[2009]91號第十三條：上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。魯地稅發(fā)[2004]33號第十四條規(guī)定，主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核

16、，并在7日內作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時清算；凡不符合土地增值稅清算條件的，可不予以清算。）,,4、2對于稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。 清算事項通知主管地方稅務機關應填開《稅務事項通知書——土地增值稅清算通知書》（附件5）并送達納稅人。納稅人應在

17、接到《稅務事項通知書——土地增值稅納稅清算通知書》之日起在規(guī)定時間內主管地方稅務機關報送上述規(guī)定的土地增值稅清算相關資料。,,4、3 在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。,,5、土地增值稅如何計算（清算）？5、1 土地增值稅的計算方法（從事房地產開發(fā)納稅人)土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數增值額=轉讓房地

18、產的收入總額-扣除項目金額扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本+房地產開發(fā)費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目清算報表,,5、2 土地增值稅的稅率（土地增值稅實行四級超率累進稅率） 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為

19、50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。,6、土地增值稅預征： 關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號 ） 對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率 。,,7、土地增值稅如何核定征收？7、1國稅發(fā)[2009]91號第

20、三十三條： 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。核定征收的條件：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五

21、）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。,,7、2核定征收率：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。7.3山東省地方稅務局關于加強土地增值稅核定征收管理的公告(山東省地方稅務局公告2012年第4號):凡符合核定征收條件的，核定征收率原則上不得低于5%，具體比率由各市根據當地房地產經營狀況自行確定，并報省局備案后執(zhí)行。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)應區(qū)分不同房地產類

22、型分別確定核定征收率。房地產類型的劃分，由各市根據本地實際情況，參考預征率類型的劃分確定。,,8。 土地增值稅清算項目的確認【問題1】一個項目中不同類型的房產如何分類清算?房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，經常出現普通住宅和非普通住宅共在一個開發(fā)項目中情形，比如商住兩用樓、大戶型和中小戶型共存等。如果一個綜合樓項目中有普通住宅、非普通住宅、門市房（商鋪），那么對此如何清算土地增值稅呢？清算項目確認【問題2】普通住宅、非普通住宅能否合并為一

23、種類型清算?,【問題3】　　　　　房地產公司與業(yè)主簽訂的購房合同中注明儲藏間、車庫的價格及面積，但該儲藏間、車庫沒有規(guī)劃不辦理產權證.（1）儲藏間、車庫的建筑面積是否并入所購房屋的可售建筑面積，作為判斷是否屬于普通住宅的標準？(2)取得的儲藏間的收入是否單獨核算作為其他類型房產計算土地增值稅？地下室、車庫等的項目歸類車庫、閣樓、地下室的稅務處理 參考文件,【問題4】分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,分期的依據是什么?

24、某房地產公司2004年取得了發(fā)展計劃委員會下達的2004年度開發(fā)建設項目投資計劃，兩塊土地一塊于2003年6月取得，使用年限50年;另一塊與2007年9月取得，使用年限70年.該公司2004年在使用年限50年的土地上開始動工，2004年底取得該地塊的預售許可證，由于資金及各方面的原因，第二塊使用年限70年的土地于2007年開始動工建設，2008年取得了該地塊的預售許可證。該房地產公司就這一項目整體立項，統(tǒng)一辦理用地規(guī)劃許可證、分樓辦理建