房地產開發(fā)與經(jīng)營專題

1、第四章 房地產項目策劃與投資決策,公共經(jīng)濟與管理學院 高曉暉,房地產開發(fā)與經(jīng)營,主要內容,房地產項目的整體策劃房地產項目的定位房地產項目的可行性研究房地產項目投資的重要決策,一、 房地產項目的整體策劃,房地產項目整體策劃的概念房地產項目整體策劃的內容房地產項目整體策劃的報告,房地產項目整體策劃的概念,房地產項目策劃是根據(jù)房地產項目的具體目標，以市場分析和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段（如投

2、資策劃、設計策劃、營銷策劃等），按一定的程序對未來的房地產項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動。由此可見，房地產項目策劃具有前瞻性、創(chuàng)新性、可操作性等特征。,房地產項目整體策劃的內容,項目投資策劃 （定位、選趾、選擇論證 等）項目初步規(guī)劃項目形象策劃 項目營銷策劃 物業(yè)管理策劃 。。。。。。,二、房地產項目定位,房地產項目定位的定義房地產項目定位的原則房地產項目定位的內容,房地產項目定位的定義,房地產項目定位是對項目進行設計，使其

3、在目標顧客心目中占有一個獨特位置的行動和過程。是市場發(fā)現(xiàn)的過程能形成競爭優(yōu)勢促成客戶的認同,房地產項目定位的原則,受眾導向原則差別化原則個性化原則,房地產項目定位的內容,功能定位客戶定位產品定位價格定位時間定位…,房地產項目定位的流程,基本流程再定位,三、 房地產項目的可行性研究,可行性研究概述銷售商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,可行性研究概述,可行性研究的概念可行性研究的作用可行性研

4、究的內容,可行性研究的概念,房地產項目可行性研究是在項目擬建前，對與項目有關的主要問題（如市場、資金、地塊、技術、協(xié)作等）進行全面的技術經(jīng)濟論證和評價，確定項目的可行性或推薦最佳方案。,可行性研究的作用,可作為開發(fā)項目投資決策的依據(jù)可作為籌集資金的依據(jù)可作為編制設計文件的依據(jù)可作為開發(fā)企業(yè)與有關部門之間簽訂合同、協(xié)議的依據(jù),可行性研究的內容,開發(fā)項目可行性研究的內容主要包括：1．總論2．市場分析3．開發(fā)項目地點的選擇4．設

5、計方案5．環(huán)境影響評價6. 安全消防設施7．組織機構、人力資源的配置8．實施進度的建議9. 投資估算和資金籌措方案10. 經(jīng)濟效益和社會效益評價11. 風險分析12. 可行性研究結論和建議附件,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,房地產開發(fā)項目投資成本構成,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（1）開發(fā)項目投資成本的估算通常在

6、開發(fā)項目建議書階段，可采用單位土地、房屋面積投資成本估算法估算開發(fā)項目的投資成本。為了提高開發(fā)項目投資成本估算的精確度，在項目可行性研究階段應采用概算指標估算法。概算指標估算法是參照概算定額和各項取費標準，算出各項工程設施的投資成本、土地取得費用、間接費及預備費，然后匯總計算開發(fā)項目投資成本總額的方法。上海市房地產開發(fā)成本在估算分年利潤時，應將總投資成本按各年銷售收入分攤。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（2

7、）開發(fā)項目經(jīng)營收入的估算開發(fā)項目經(jīng)營收入包括已開發(fā)土地的土地轉讓收入和商品房銷售收入。土地轉讓收入可根據(jù)擬開發(fā)土地面積和每平方米價格估算，也可根據(jù)熟地樓面單價計算。商品房銷售收入一般按房屋建筑面積和每平方米建筑面積價格估算。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（3）開發(fā)項目銷售費用的估算開發(fā)項目的銷售費用是指為推銷開發(fā)房屋而發(fā)生的各項費用，一般包括（1）廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、空房看護費等；（2）銷售機構人員工

8、資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、差旅費等；（3）改造修復費等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（4）開發(fā)項目財務費用的估算開發(fā)項目的財務費用主要指土地、房屋開發(fā)完成后發(fā)生的投資借款利息。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（5）開發(fā)項目管理費用的估算開發(fā)項目的管理費用指開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織管理房地產開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折

9、舊費、修理費、低值易耗品攤銷、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費、壞帳損失、業(yè)務招待費、開辦費攤銷等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（6）開發(fā)項目稅金的估算房地產開發(fā)企業(yè)按照有關稅務制度規(guī)定應向國家繳納的稅種主要有：增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。,商品房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,（7）開發(fā)項目利潤的估算商品房經(jīng)營利潤＝商品房銷售收入一商品房投資成

10、本一商品房管理費用一商品房財務費用一商品房銷售費用一商品房經(jīng)營稅金及附加,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,財務狀況的分析現(xiàn)金流量的分析不確定性分析,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（1）財務狀況的分析,A利潤估算表B投資能力的分析投資收益率、經(jīng)營收入利潤率C償債能力分析全部償債能力分析、年度償債能力分析,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（2）現(xiàn)金流量的分析,A現(xiàn)金流量表B凈現(xiàn)值C內部收益率,商品房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析（3）不確定性分析,

11、A不確定因素：投資成本、房屋價格、房屋銷售量、開發(fā)進度及交付使用時間等。B盈虧平衡分析盈虧平衡點銷售量=（銷售成本+銷售費用+管理費用+財務費用）/（每平方米售價-每平方米營業(yè)稅金及附加）盈虧平衡點銷售率、盈虧平衡點銷售價C敏感性分析敏感因素,出租房開發(fā)項目投資經(jīng)濟效益的分析,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,出租房開發(fā)項目年租金

12、收入和年經(jīng)營成本的估算年租金主要按市場法加以預測估算。出租房年經(jīng)營成本是指與出租房屋經(jīng)營業(yè)務有關的各項支出，一般包括：業(yè)務人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、出租房屋折舊費、修繕費、低值易耗品攤銷、保險費及其他費用（房產稅、土地使用稅）等。,出租房開發(fā)項目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算,出租房年經(jīng)營利潤的估算出租房年經(jīng)營利潤＝出租房年租金收入一出租房年經(jīng)營成本一出租房年管理費用一出租房年財務費用一出租房年銷售費用一出租房

13、經(jīng)營租金及附加,出租房開發(fā)項目經(jīng)濟效益分析,投資收益率投資回收期凈現(xiàn)值法內部收益率法不確定性分析：不確定因素、盈虧平衡分析、敏感性分析其中，盈虧平衡點出租量=固定費用總額/（每平方米租金-每平方米經(jīng)營稅金及附加-每平方米變動費用）,四、房地產開發(fā)的重要決策,選址決策密度決策時機決策,（一）選址決策,選址的依據(jù)城市規(guī)劃區(qū)位理論概述區(qū)位理論的量化分析選址的影響因素土地使用權的獲取,選址的依據(jù)：城市規(guī)劃,確定賣點影

14、響土地的性質、規(guī)模、開發(fā)強度等,選址的影響因素,位置地點占地面積現(xiàn)狀地形地貌氣象條件地質水文條件征地拆遷安置條件交通運輸條件水電等供應條件環(huán)境保護條件生活設施條件施工條件經(jīng)濟因素等等,選址的經(jīng)濟分析,假設開發(fā)法,,商品房地價=房價-開發(fā)成本、費用、稅金、利潤等出租房可出租面積（全部面積*可出租面積比率）X 單位面積租金= 總租賃收入 (PGI)- 空置損失= 有效收入- 運營費用= 運營凈收益&

15、#247; 債務比率（運營凈收益/年還本付息額）÷ 年還本付息率（年還本付息額/貸款本金 ）÷ 最大貸款價值比率（貸款額/房地產價值）= 房地產的最高價值（成本法下的價格）- 除土地外的其他成本費用稅金利潤等= 能承受的最高土地價格,土地使用權的獲取,批租受讓租賃,（二）密度決策,理論實際,城市開發(fā)與再開發(fā)的模式,新開發(fā)再開發(fā)見縫插針提高高度、密度,,實際中城市規(guī)劃的制約土地使用權出讓合同的

16、制約技術、成本的制約經(jīng)濟效益的考量,（三）時機決策,期房銷售與現(xiàn)房銷售先租后售多期開發(fā)基于實物期權的投資決策,思考題,一、名詞解釋1、房地產項目策劃2、房地產項目定位3、房地產項目可行性研究二、簡答題1、簡述房地產項目策劃的主要內容。2、簡述房地產項目定位的主要內容。3、簡述房地產項目投資成本的主要內容。4、簡述房地產項目選址應考慮的主要因素。,,三、論述題試述房地產項目可行性研究的主要內容。四、案例分析題