回顧二十年之嘉興住宅市場行情變化因素分析

1、<p>　　回顧二十年之嘉興住宅市場行情變化因素分析</p><p><b>　　▲▲一、案例背景 </b></p><p>　　1993年-2012年這20年是嘉興住宅市場快速發(fā)展的二十年，該公司作為一個縮影，一個樣本，從其價格波動變化中也能分析出嘉興住宅市場行情的總體變化成因。下面是該公司1993年-2012年20年的平均銷售價格、平均銷售成本及平均毛利

2、的折線圖。 </p><p>　　從以上圖表可以看出：1993年到2012年二十年間，平均銷售價格和平均銷售成本基本呈逐年提高的趨勢，尤其是2005年-2009年漲幅最大。平均毛利基本是逐年遞增的，平均毛利率大體是十年為一個相似區(qū)間：1993年-2002年前十年平均毛利率都是20%多，經(jīng)計算前十年毛利率平均數(shù)是26.32%；2003年-2012年后十年平均毛利率是30%多，后10年毛利率平均數(shù)是34.48%，后十

3、年平均毛利率比前十年平均毛利率漲了31%。 </p><p>　　▲▲二、房價影響因素分析 </p><p>　　下面我結(jié)合該公司二十年的歷史數(shù)據(jù)分析一下售價、成本的變化因素。 </p><p>　　住宅售價高低主要受土地價格、建安成本、配套設施費等內(nèi)在變化因素和城市化水平、居民工資水平、投機性需求及宏觀調(diào)控政策等外在變化因素的影響，土地價格、建安成本屬于住宅直接成

4、本，配套設施費屬于住宅間接成本，直接成本、間接成本增加都會引起住宅銷售成本的增加，進而會引起銷售價格的增加。城市化水平、居民工資水平、投機性需求及宏觀調(diào)控政策都會引起房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，市場需求大于市場供給，住宅售價就相對較高，相反就相對較低。下面具體從以下幾方面來詳細分析成本及市場需求變化對房價的影響。（利潤、稅收這里暫不討論） </p><p>　　（一）土地價格變化因素 </p><

5、;p>　　該公司開發(fā)的都是嘉興二環(huán)內(nèi)的住宅項目，取得土地使用權(quán)也經(jīng)歷了協(xié)議出讓、拍賣出讓兩個階段。 90年代初的土地協(xié)議價1-3萬/畝，隨著1993年的房地產(chǎn)開發(fā)熱，房地產(chǎn)公司急劇增加，開發(fā)用地需求大幅上升，1997年左右土地價格漲到24萬/畝。2003年再次出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱，同年國家對土地也全面實行了“招、拍、掛”政策，使該公司在2003年拍的土地也達到了歷史最高價格60萬/畝。 土地成本占房屋開發(fā)成本的比例由1993年的10%左

6、右漲到2000年的20%左右，2003年又漲到30%左右。由于可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地總量不斷減少，加之2009國家又開展了“保經(jīng)濟發(fā)展，保耕地紅線”的雙保工程，土地價格還在持續(xù)增長。因此土地價格上漲是引起房地產(chǎn)價格上漲的重要因素。 </p><p>　?。ǘ┙ò渤杀咀兓蛩?</p><p>　　建安成本是建筑安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工費、機器使用費，水電線路安裝費等。具體以建

7、材和人工費舉例說明： </p><p>　　建安成本從1993年的300元/平方左右漲到2000年的600元/平方，再漲到2008年的1100元/平方，建安成本占房屋開發(fā)成本的50%左右。鋼材、水泥等甲供材料占建安成本的比例約為30%，鋼材價格從1993年初的2500元/噸最高漲到2007年的6000元/噸，水泥價格也由1993年初的230元/噸漲到2007年的最高價380元/噸。人工成本漲價表現(xiàn)在定額人工費上，

8、1994年定額人工費16.5元/工日，2003年定額人工費平均為26.7元/工日，2010年定額人工費平均為44元/工日，2012年最高可以按定額人工費為69元/工日計算，定額人工費2012年是1994年的4.18倍。但大家都知道，定額人工費普遍偏低且滯后，施工人員實際的日工資遠大于定額工資。 </p><p>　　建安成本增加除了上述的建材費、人工費增加外，也和國家強制要求建筑物要節(jié)能、環(huán)保、抗震性強有關(guān)，國家

9、規(guī)定施工過程要采用新材料、使用新工藝及新技術(shù)。房屋結(jié)構(gòu)上由磚混結(jié)構(gòu)變?yōu)榭蚣芙Y(jié)構(gòu)，工藝流程上由90年代初的預制樓板到現(xiàn)澆樓板，后面現(xiàn)澆混凝土又改為商品混凝土等，結(jié)構(gòu)及工藝流程的變化可增加房屋的牢固性及抗震性，減少空氣污染，同時也引起了建安成本的增加，像磚混結(jié)構(gòu)改為框架結(jié)構(gòu)，建安成本就增加約250元/平方?？傊航ò渤杀驹黾邮且鸱康禺a(chǎn)價格上漲的又一個重要因素。 </p><p>　　（三）配套設施費變化因素 <

10、;/p><p>　　隨著住宅市場的日益成熟，人們對住宅周邊環(huán)境、配套設施的要求也越來越高。室外綠化、景觀日益美觀，配套設施包括休閑廣場、小區(qū)主干道、地面小型停車場，地下汽車庫、商店、健身會所等不斷完善，這些都會引起住宅銷售成本的提高，像該公司一個建筑面積約6萬平方的小區(qū)，地下汽車庫建安成本就達1064萬元，單地下汽車庫造價就使整個小區(qū)住宅的銷售成本增加了177元每平方。住宅小區(qū)的環(huán)境及配套越好，間接成本就越高，售價也

11、自然會提高。 </p><p>　?。ㄋ模┏鞘谢阶兓蛩?</p><p>　　嘉興2000年的第5次人口普查數(shù)據(jù)：常住人口358.3萬人，城鎮(zhèn)人口136.11萬，城鎮(zhèn)人口比例37.99%；2010年的第6次人口普查數(shù)據(jù)：常住人口450.17萬，城鎮(zhèn)人口240.07萬，城鎮(zhèn)人口比例53.33%，從2000年到2010年十年增加人口91.87萬，其中城鎮(zhèn)人口增加103.96萬，城鎮(zhèn)人口比

12、例增加了15.34個百分點。1998年末城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為12.23平方，2011年末城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為35.61平方，14年間人均住房建筑面積增加23.38平方，可見城鎮(zhèn)居民購房需求比較旺盛，這也和國家的住房制度改革政策有關(guān)。 </p><p>　　隨著嘉興工業(yè)化、城市化水平的提高，市區(qū)基礎設施、居住環(huán)境的不斷改善，滬杭高鐵的開通，更使嘉興、上海、杭州實現(xiàn)了“同城效應”，嘉興的區(qū)位優(yōu)勢更

13、加明顯，也使外地購房客戶不斷增加。2012上海、杭州的住宅均價都在2萬/平方以上的，嘉興市的住宅均價是7365元/平方，上海、杭州住宅均價是嘉興的3倍左右，嘉興作為上海、杭州中間的價格洼地，未來幾年房地產(chǎn)市場還會有大的發(fā)展空間。目前只要開發(fā)商能開發(fā)出適合年輕購買群體的中小戶型住宅，滿足年輕人的剛性需求，就會有好的銷路從而走出資金短缺的困境。嘉興的價格及區(qū)域優(yōu)勢使外地買房人比以前有所增加。 </p><p>　　不

14、管是嘉興本地人還是外地人，購房需求過旺都會引起房價增加。 </p><p>　?。ㄎ澹┚用窆べY水平變化因素 </p><p>　　嘉興地處經(jīng)濟發(fā)展水平較高的長三角地區(qū)，連續(xù)多年嘉興5縣市都進入全國經(jīng)濟百強縣，特別是2003年嘉興5縣市全部進入全國百強縣的前35位，綜合實力列全省前茅，居民收入水平也在逐年提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入由1998年的7921元提高到2011年的31520元，2011

15、年比1998年漲了近3倍，隨著居民工資水平增加，住房購買力也隨之提高，由此產(chǎn)生了大量的改善性需求甚至投資性需求。 </p><p>　　該公司1993年的住宅均價為701元/平方，與市場均價相當，1993年浙江省人均月工資為327元，住宅均價是人均月工資的2.14倍。2012年嘉興市的住宅均價是7365元/平方，省人均月工資為3340元，住宅均價是人均月工資的2.2倍。對比發(fā)現(xiàn)1993年和2012年的住宅均價與人

16、均月工資的比例大體一致，由此可以看出，隨著城市居民工資水平的上漲，房價也在按基本相同的比例上漲。 </p><p>　?。┩稒C性需求及宏觀調(diào)控政策因素 </p><p>　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的大量投機性需求及國家所采取的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策會直接影響住宅供需關(guān)系，進而影響房價。90年代初沒有市區(qū)戶口還不能買商品房，要交城市增容費，買了房就可辦理市區(qū)戶口。1993年首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，國務院出臺

17、“國16條”，當時海南出現(xiàn)大批爛尾樓。1998年以前個人購房比例還不足10%，大多是單位買后再分給職工作為房改房居住。 在1998年停止住房實物分配后，商品房市場空前好轉(zhuǎn)，銀行也放寬了貸款門檻，提高了貸款額度，使購房客戶明顯增加。到2003年再次出現(xiàn)投資過快、經(jīng)濟過熱的跡象，銀行適當提高首付比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠利率。特別是2006年后出現(xiàn)的投機炒房，更進一步炒高了住宅價格，使房地產(chǎn)價格虛高，吸引了大量資金由實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)行業(yè)。該公司