試析社會(huì)建設(shè)條件下如何推進(jìn)保障房建設(shè)

1、<p>　　試析社會(huì)建設(shè)條件下如何推進(jìn)保障房建設(shè)</p><p>　　論文摘要 “十七大”明確提出，政府要保障民眾能“住有所居”。住房問(wèn)題事關(guān)民生，更關(guān)乎社會(huì)的和諧公平。但近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，房?jī)r(jià)畸高，讓民眾苦不堪言。在這種社會(huì)背景下，本文從現(xiàn)狀出發(fā)進(jìn)行分析，就社會(huì)建設(shè)條件下，如何推進(jìn)保障房建設(shè)提出建議。</p><p>　　論文關(guān)鍵詞 保障房 體系 房地產(chǎn)</p&g

2、t;<p>　　保障房為保障性住房的簡(jiǎn)稱，目前中央關(guān)于保障性住房的準(zhǔn)確定義是：政府為中低收人住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。今年來(lái)，政府高度重視保障房的建設(shè)，為此也投入了大量的人力物力，并取得不俗的成績(jī)，“十一五”期間，我國(guó)通過(guò)各類保障性住房建設(shè)，解決了1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題；2010年又完成了建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的

3、任務(wù)，國(guó)務(wù)院還提出了“十二五“時(shí)期還準(zhǔn)備建成保障房3600萬(wàn)套的任務(wù)。保障房工程事關(guān)民生，政府未來(lái)還將加大投入力度，我們要高度重視，正視保障房建設(shè)中的不足，在社會(huì)建設(shè)的條件下，積極探索保障房建設(shè)的新機(jī)制。</p><p>　　一、保障房建設(shè)中存在的問(wèn)題</p><p>　?。ㄒ唬┍Ｕ戏康南嚓P(guān)法律制度不完善.執(zhí)法力度不足</p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行的保障政策都是以規(guī)

4、范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，《住房保障法》遲遲未能出臺(tái)。而這些條例又主要是在指導(dǎo)思想、基本思路、總體操作規(guī)范和禁止事項(xiàng)上加以闡述，卻將具體細(xì)則的制定寄望于積極性不是很高的地方政府和部門，由于地方對(duì)保障房的認(rèn)識(shí)還不夠，缺乏行動(dòng)意愿，所以自然執(zhí)行力度大打折扣，在制定具體的法律規(guī)范上怠于行使。同時(shí)，在日常工作中還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問(wèn)題。完善保障房法律制度，是保障房建設(shè)亟需解決的問(wèn)題

5、。</p><p>　　（二）保障性住房的工程質(zhì)量有待提高</p><p>　　住房問(wèn)題牽涉到民生，建設(shè)的保障房不僅關(guān)系到民眾能“住有所居”，其質(zhì)量還關(guān)系到人民的生命安全。保障性住房與一般商品房不同，其本質(zhì)不是以營(yíng)利為目的的。為了賺取利潤(rùn)，施工企業(yè)在施工過(guò)程中偷工減料的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，個(gè)別工程甚至還會(huì)使用不合格的建筑材料，而缺乏監(jiān)管，又造成了保障房施工、監(jiān)理、驗(yàn)收環(huán)節(jié)存在質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)的情況，

6、保障房的質(zhì)量安全隱患嚴(yán)重。</p><p>　?。ㄈ┍Ｕ闲宰》康姆峙浜瓦\(yùn)營(yíng)管理方面還存在不少問(wèn)題</p><p>　　隨著保障性安居工程的建設(shè)規(guī)模不斷加大，一直困擾保障房住房分配和運(yùn)營(yíng)管理方面存在的監(jiān)督管理機(jī)制問(wèn)題日益突出。家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定分房有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，使得群眾意見(jiàn)很大。

7、如果監(jiān)督管理不完善.就無(wú)法把保障房分配到最需要的群眾手中，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致公共資源的浪費(fèi)和不公平，引發(fā)群眾不滿，好事辦成壞事。</p><p>　?。ㄋ模┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)資金緊缺</p><p>　　國(guó)務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出2011年全國(guó)建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房目標(biāo)之后.今后5年我國(guó)將新建各類保障性住房3600萬(wàn)套的最新目標(biāo)也浮出水面。屆時(shí)，保障性住房的覆蓋章將達(dá)到20%，將有力緩解住房的壓

8、力。但要實(shí)現(xiàn)如此宏大的目標(biāo)，資金的保障是少不了的。但目前我國(guó)的現(xiàn)狀，一方面許多城市目前的財(cái)政能力較弱，無(wú)法全面保證住房保障資金的需要。其一，地方融資平臺(tái)負(fù)債率高。截至2011年1月的數(shù)據(jù)顯示。各級(jí)地方政府融資平臺(tái)貸款存量總規(guī)模高達(dá)6萬(wàn)億元人民幣，其中政信合作貸款的存量規(guī)模約3563億元人民幣。其二，金融體系也不健全，不可能提供強(qiáng)有力的支持。其三，財(cái)政資金支出的重點(diǎn)依然是經(jīng)濟(jì)建設(shè)，和社會(huì)保障領(lǐng)域所需的服務(wù)型財(cái)政體制相距甚遠(yuǎn)。另一方面是社會(huì)

9、融資渠道難，保障房建設(shè)難以吸引社會(huì)力量參與。保障房建設(shè)本身有投資大、收益低、投資回收期長(zhǎng)特點(diǎn)。這些特點(diǎn)，都決定銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)放此類貸款積極性不高，保障房建設(shè)的資金捉襟見(jiàn)肘。</p><p>　?。ㄎ澹┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)土地供應(yīng)不足</p><p>　　保障房建設(shè)除要有充足的資金支持外，用地保障一樣不容忽視，但我國(guó)現(xiàn)在用于保障房建設(shè)的土地，明顯供應(yīng)不足。一方面政府安排用于保障房建設(shè)的土地少，根據(jù)

10、國(guó)土資源部的資料顯示，全國(guó)30個(gè)省的保障房土地供應(yīng)安排也只有2.47萬(wàn)公頃，只占住房用地的19.7%。而過(guò)去五年共批用建設(shè)用地達(dá)到3300多萬(wàn)畝，用在保障房上的卻微乎其微。另一方面政府想方設(shè)法想減少保障房用地，增加土地出讓收入?，F(xiàn)階段各級(jí)政府受土地財(cái)政影響較大，在保障房用地審批方面力度不足，個(gè)別地方還存在著想盡辦法減少直接政府供地用于保障房的單獨(dú)建設(shè)，增加土地出讓金取得渠道的情況。</p><p>　?。┍Ｕ?/p>

11、性住房的規(guī)劃布局不合理，管理水平有待改善</p><p>　　現(xiàn)階段，大多數(shù)保障性住房項(xiàng)目都修建在交通不便的郊區(qū)。在進(jìn)行保障房建設(shè)的同時(shí)，政府往往都忽視了如市場(chǎng)、學(xué)校、商場(chǎng)等配套基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，保障房人居環(huán)境不成熟。而保障房建成后，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理這塊的關(guān)注太少，往往沒(méi)有委托成熟的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，致使物業(yè)管水平低，屢有犯罪行為發(fā)生。這種規(guī)劃布局對(duì)民眾的出行和生活都帶來(lái)極大的不便。這些因素都讓很多人購(gòu)買了

12、保障房的人不愿意住到保障房里去。以廣州為例，現(xiàn)在大多數(shù)的保障房一般都建在與佛山交界的金沙洲，保障房大批建成后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直沒(méi)能跟上，道路建設(shè)滯后、公交配套不齊全，致使民眾出行市區(qū)要至少一個(gè)小時(shí)，極為不便；學(xué)校配套不齊全，大量保障房居民的子女上學(xué)問(wèn)題也沒(méi)能得到解決，適齡上學(xué)問(wèn)題飽受考驗(yàn)；市場(chǎng)配套不齊全，致使當(dāng)?shù)夭藘r(jià)畸高，民眾生活不便利，許多居民都不愿意搬進(jìn)去住，造成大量保障房的空置。</p><p>　?。ㄆ撸?/p>

13、各地政府官員認(rèn)識(shí)不夠，積極性不強(qiáng)</p><p>　　“土地財(cái)政”是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，加強(qiáng)保障房建設(shè)，必然在一定程度上削弱了土地出讓金的收入，影響到地方政府的收益。追逐利益的自然屬性，再加上缺乏明確的問(wèn)責(zé)機(jī)制，地方政府建設(shè)保障房的積極性一直提不起來(lái)。雖然政策推進(jìn)力度很大，但都是風(fēng)聲大雨點(diǎn)小，實(shí)際保障房完工率不容樂(lè)觀。2009年9月，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的調(diào)研顯示，截至當(dāng)年8月底，各地保障房完成任務(wù)率只有當(dāng)年規(guī)劃的

14、23%。2009年，廣州市的保障性住房建設(shè)截至當(dāng)年10月的投資完成率只有26.5%。截至2010年l0月初，佛山市該年計(jì)劃建設(shè)的1600套保障性住房開工率僅有65%，竣工率僅為10%。根據(jù)2010年12月深圳市住建局公布的信息，“十一五”規(guī)劃中原本計(jì)劃籌建16.9萬(wàn)套保障性住房，目前竣率僅為12%。如此緩慢的工程進(jìn)度不僅緣于一些客觀的條件限制，還受制于一些主觀因素，那便是地方政府對(duì)保障房建設(shè)的認(rèn)識(shí)不夠。沒(méi)有向發(fā)展經(jīng)濟(jì).做大GDP一樣的熱

15、情和積極性。</p><p>　　二、在社會(huì)建設(shè)條件下，政府推進(jìn)保障房建設(shè)的對(duì)策</p><p>　?。ㄒ唬┍M快完善保障房建設(shè)的法律體系</p><p>　　政府應(yīng)高度重視保障房的立法工作，制定并盡快出臺(tái)《住房保障法》等法律法規(guī)，完善保障房建設(shè)的法律體系，使保障房建設(shè)能做到有法可依，責(zé)任明確。要做到用法律的形式明確中央政府和地方政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)，建立起

16、一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定增長(zhǎng)的保障性住房資金投入機(jī)制和有效的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)保障性住房的建設(shè)、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)加以規(guī)范，明確各級(jí)政府的責(zé)任目標(biāo)，加強(qiáng)考核監(jiān)督。</p><p>　　（二）建立穩(wěn)定、多元支持保障房建設(shè)的住房融資機(jī)制</p><p>　　要確保保障房計(jì)劃的順利開展，重中之重就是保證有足夠的資金予以支持。既然住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分，那么作為具有社會(huì)公共產(chǎn)品屬性的保障房，其建設(shè)資金應(yīng)

17、主要由政府財(cái)政來(lái)承擔(dān)。因此，應(yīng)建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道的資金籌措機(jī)制。中央政府在加大財(cái)政投入，地方政府在確保土地收益首先用于保障房建設(shè)支出的同時(shí)，要鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足。也可以充分利用社會(huì)閑散住房，租住給居住困難家庭，政府通過(guò)補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等，給房主一定補(bǔ)償。</p><p>　?。ㄈ┨剿骺茖W(xué)的土地出讓模式，合理規(guī)劃，科學(xué)利用土地資源</p><p>　　

18、現(xiàn)行“招拍掛”的土地出讓模式，指的是通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地。推行這種價(jià)高者得的賣地方式，增加了保障房的開發(fā)成本，政府應(yīng)該改革這種“招拍掛”的土地出讓模式，探索科學(xué)的土地出讓模式。筆者認(rèn)為，未來(lái)土地出讓可以嘗試采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、的模式進(jìn)行土地出讓。土地的供應(yīng)不僅要保證供地規(guī)模，同時(shí)要合理規(guī)劃，確保供應(yīng)符合社會(huì)公平，嚴(yán)禁將保障房全部安置在地段偏遠(yuǎn)，交通不便和基礎(chǔ)設(shè)施極不完善的地方。考慮到我國(guó)土地資源稀缺，保障

19、房建設(shè)應(yīng)采取科學(xué)、創(chuàng)新的手段合理利用土地，鼓勵(lì)先進(jìn)技術(shù)的發(fā)明和設(shè)計(jì)規(guī)劃的創(chuàng)新，住宅功能性的新挖掘，實(shí)現(xiàn)土地高效、高質(zhì)量的滿足居民的住宅需求。</p><p>　?。ㄋ模┙∪Ｕ戏康耐顺鰴C(jī)制</p><p>　　健全保障房的退出機(jī)制，有利于保障社會(huì)公平，維護(hù)民眾的合法利益。完善退出機(jī)制就要加強(qiáng)保障性住房的動(dòng)態(tài)管理，建議盡快制定《保障性住房的管理辦法》，同時(shí)建立以下制度：一是建立保障性住房需求

20、預(yù)約登記制，充分了解城市居民住房保障需求狀況，做到有的放矢；二是建立一支住房保障執(zhí)法稽查隊(duì)伍，依法執(zhí)行保障性住房騰退管理的權(quán)利；三是完善系統(tǒng)管理制度，完善對(duì)家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息的管理；四是建立完善的信用制度和收入申報(bào)制度，對(duì)財(cái)產(chǎn)不再滿足申請(qǐng)保障房范圍的人員進(jìn)行定期的清理；五是建立申請(qǐng)對(duì)象的集體審批制度，吸收城鎮(zhèn)居民參與保障性住房分配的監(jiān)督工作，最大限度地保證公開、公平與公正。</p><p&

21、gt;　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)監(jiān)管力度，提高保障房質(zhì)量</p><p>　　保障房是民心工程，民心的得失是衡量保障房施工管理威敗的關(guān)鍵。因此，要充分調(diào)動(dòng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的積極性和創(chuàng)造性，創(chuàng)新管理方式、方法，不斷提高保障房施工管理的質(zhì)量和水平。首先，要設(shè)立專門的保障旁施工管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立專門的保障房施工管理機(jī)構(gòu)是解決保障房施工管理管理主體失位的關(guān)鍵。政府要在保障房管理初構(gòu)設(shè)置專門的施工管理機(jī)構(gòu)，抽調(diào)業(yè)務(wù)水平高、工作能力強(qiáng)、有高度責(zé)任感

22、、工作態(tài)度認(rèn)真灸責(zé)的同志組成，由專設(shè)部門對(duì)保障房進(jìn)行施工管理，真正承擔(dān)起保障房施工監(jiān)管的重任。其次，不斷提高施工管理人員的綜合素質(zhì)。加強(qiáng)對(duì)施工管理人員的管理就要在提高他們的綜合素質(zhì)上狠下工夫。不但要加強(qiáng)自身管理專業(yè)知識(shí)的更新與學(xué)習(xí)，還要統(tǒng)籌學(xué)習(xí)社會(huì)科學(xué)、自然科學(xué)等與施工管理密切相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，用知識(shí)把管理人員武裝起來(lái)。最后，管理理念要進(jìn)行創(chuàng)新。進(jìn)行管理手段的創(chuàng)新是加強(qiáng)保障房施工管理的有效措施。借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)，構(gòu)筑施工管

23、理自動(dòng)化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享。只有有效地吸取傳統(tǒng)的施工管理的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)代化的管理模式，創(chuàng)新管理手段，才能保證保障房的施工管理與時(shí)俱進(jìn)，健康發(fā)展。</p><p>　?。淞⒄_的政績(jī)觀</p><p>　　保障房建設(shè)的順利推進(jìn)，離不開各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視。保障房與一般商品房不同，不會(huì)給地政府帶來(lái)太多的土地收益，會(huì)影響到地方政府的經(jīng)濟(jì)利益。所以，保證保障建設(shè)的順利推進(jìn)，要求地方各級(jí)政府