萬科不得不做商業(yè)？

1、<p><b>　　萬科不得不做商業(yè)？</b></p><p>　　出自《英才》雜志2013年8月刊 </p><p>　　24公里——對生活在北京市區(qū)的人來說，從八寶山乘地鐵到四惠大概就這么遠(yuǎn)。而從昌平區(qū)南環(huán)路到北5環(huán)，幾乎是同樣的距離。昌平區(qū)位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上風(fēng)上水”的理想居所。萬科（000002. SZ）在北京的第一個商業(yè)綜合體便

2、坐落在此。 </p><p>　　自2010年于北京、上海、深圳的分公司開始進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)小規(guī)模探索，到2011年建立深圳萬科商業(yè)管理公司，再到今年初在北京成立商用地產(chǎn)管理部，萬科的商業(yè)地產(chǎn)正在有條不紊地向前走。 </p><p>　　若干年前，萬科高層對于是否涉足商業(yè)地產(chǎn)頗有爭議。在媒體報道中，董事局主席王石往往以反對萬科做商業(yè)地產(chǎn)的形象出現(xiàn)，不可否認(rèn)，從“百億萬科”到“千億萬科”，正是對

3、住宅領(lǐng)域的專注，才讓這家公司從眾多競爭對手中脫穎而出。 </p><p>　　若干年后，總裁郁亮將萬科帶到了“1400億”的新高度，同時也完成了登頂珠峰這樣“不可能的任務(wù)”。此時，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)再次被提上了日程。 </p><p>　　3年可以完成從登山“菜鳥”到“達(dá)人”的轉(zhuǎn)變；同樣3年，萬科的商業(yè)地產(chǎn)項目從提出到操作，完成了紙面到實體的突破。對此，郁亮謹(jǐn)言：“商業(yè)這件事我是非常慎重的。雖然

4、我現(xiàn)在并沒有看到很好的商業(yè)運營模式，可對于萬科來說，我們真的不得不去做商業(yè)。” </p><p>　　曾踟躕在商業(yè)地產(chǎn)邊緣的萬科，為自己準(zhǔn)備了什么？ </p><p><b>　　危機感 </b></p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)老大都做不了自己的主？ </p><p>　　一位商業(yè)地產(chǎn)專家向《英才》記者分析，萬科“不得不

5、做”背后的原因可能有兩個，一是針對住宅的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在不斷加碼的可能性，這讓住宅開發(fā)商的經(jīng)營前景不明朗；而住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同點在于，前者更傾向于獲取利潤，而后者則能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對于大企業(yè)和上市公司來說，穩(wěn)定的現(xiàn)金流無疑十分重要。 </p><p>　　二是由于萬科項目的自身特點，其在一、二線城市的住宅樓盤往往處于遠(yuǎn)離市中心的位置，周邊商業(yè)配套設(shè)施往往不夠成熟，倘若這種情況得不到改善，一方面增

6、加了銷售的難度，另一方面也降低了客戶的滿意度。 </p><p>　　郁亮想的比這更遠(yuǎn)，他提醒《英才》記者，“我們把思路打開一點不是很有意思么？”剛發(fā)布不久的“財富500強”中，鮮有房地產(chǎn)開發(fā)商。伴隨著城市的發(fā)展，郁亮意識到，單純靠蓋房子，很可能在10年之后就會觸及行業(yè)天花板。 </p><p>　　他給《英才》記者算了一筆賬：眼下中國每年能建1000萬套住宅，而美國的數(shù)字僅僅為40萬套。

7、從深圳的情況來看，住宅需求已經(jīng)開始萎縮，如此之高的蓋樓速度并不能持續(xù)。 </p><p>　　因而郁亮把萬科的未來定位于“城市配套服務(wù)商”，無論是住宅還是購物中心、寫字樓、養(yǎng)老社區(qū)，甚至是垃圾場，只要是跟城市發(fā)展相關(guān)的東西，郁亮都愿意涉足，“萬科的目標(biāo)是能夠與城市同步發(fā)展?！?</p><p><b>　　世道 </b></p><p>　　今

8、年上半年，萬科銷售金額達(dá)837億元，領(lǐng)先于排名第二的綠地集團(tuán)近200億元。有專家推算，按照這樣的速度，萬科今年的銷售額可能突破1700億元，離2000億大關(guān)又近了一步。 </p><p>　　事實上，銷售排名前10位的房地產(chǎn)公司，幾乎都不同程度地將商業(yè)地產(chǎn)作為自己發(fā)展的方向。自2010年“限購令”出臺以來，房地產(chǎn)開發(fā)商們開始把“轉(zhuǎn)型做商業(yè)”看作一根救命稻草。而2012年“城鎮(zhèn)化”概念的提出，仿佛開啟了商業(yè)地產(chǎn)的“

9、上山下鄉(xiāng)”運動，越來越多的企業(yè)由于無法應(yīng)對一線城市土地市場上的激烈競爭，轉(zhuǎn)而退至中小城市。 </p><p>　　高緯環(huán)球中國區(qū)研究部于今年7月提供的一份報告指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，在住宅市場的調(diào)控重壓之下，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致部分二、三線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度投資。 </p><p>　　“零售地產(chǎn)的泡沫我們可能更需要關(guān)注，這是全國性的普遍現(xiàn)象。”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張

10、良軍稱，在他看來，購物中心的數(shù)量并不是主要的問題，關(guān)鍵在于這些購物中心的定位太過雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重。最終不得不靠減免租金和裝修補貼等辦法來吸引租戶。 </p><p>　　萬科此前為自己的商業(yè)地產(chǎn)確定了三大品牌：萬科廣場、萬科大廈和萬科紅，分別代表商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的購物中心、寫字樓和社區(qū)配套商業(yè)。從萬科廣場在全國的布局來看，基本以一、二線城市為主，而萬科住宅開發(fā)進(jìn)入的城市有62個。 </p><p&

11、gt;　　謹(jǐn)慎并不是壞事兒，畢竟萬科在商業(yè)地產(chǎn)運營領(lǐng)域的經(jīng)驗并不豐富。 </p><p>　　“如果想要做好購物中心，招商能力、運營管理經(jīng)驗的重要性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)經(jīng)驗。”高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平告訴《英才》記者，“能把樓蓋起來和能招到商不是一回事兒，招商是最難的。而招商的前提是你得定位精準(zhǔn)?！?</p><p><b>　　籌碼 </b></p>&

12、lt;p>　　萬科最近在上海和廣州分別拿下了兩塊土地，成交價分別為48.7億元和6.03億元。上海地塊為萬科和上海張江集團(tuán)聯(lián)手取得，刷新了此前上海土地成交總價的紀(jì)錄。 </p><p>　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在微博上發(fā)問：誰說萬科不地王？——萬科不拿“地王”的策略來自2008年的慘痛教訓(xùn)，受國際金融危機影響，那一年拿下三塊“地王”的萬科停止了增長。在此次拿下這兩塊土地之后，業(yè)界紛紛質(zhì)疑，不拿“地王”的萬科

13、一去不復(fù)返了。 </p><p>　　郁亮對于“地王”有著自己的理解。他認(rèn)為，只有“面粉貴過面包”才是真正的地王，而不是總價高就叫地王。 </p><p>　　拋開價格因素不談，萬科新拍得的兩處土地有著共同的特征——廣州荔灣區(qū)的是一塊商業(yè)金融用地，而位于上海松江區(qū)的地塊中也包含了商業(yè)用地。而這也被認(rèn)作萬科接下來能夠持續(xù)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的信號。 </p><p>　　能夠

14、在合適的時機獲得合適的地塊，萬科良好的資金狀況為此提供了保障。截至今年第一季度末，萬科凈負(fù)債率僅為29.6%，而銀行賬戶上躺著的522.6億元現(xiàn)金為隨時拿地提供了保障。 </p><p>　　“行業(yè)內(nèi)錢最多的應(yīng)該是我們。”郁亮對于“手里有錢”這點十分看重，“只有自己手里有錢了，里有錢”這點十分看重，“只有自己手里有錢了，才能夠從銀行拿到更多的貸款?！必攧?wù)出身的郁亮，深諳金融對于房地產(chǎn)發(fā)展的重要性。除了銀行和信托等