房產(chǎn)投資，介入時(shí)機(jī)最重要

1、<p>　　房產(chǎn)投資，介入時(shí)機(jī)最重要</p><p>　　房產(chǎn)投資猶如賭場(chǎng)，很多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就像是站在柜臺(tái)里面發(fā)牌的人，而購(gòu)房者和投資者就好比是臺(tái)子外邊看牌和翻牌的人，不管玩家的本領(lǐng)有多高，只要待在賭臺(tái)的時(shí)間足夠長(zhǎng)，就會(huì)輸?shù)羧炕I碼。所以，在房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗、房?jī)r(jià)調(diào)整和下跌周期中，不管是大家公認(rèn)的也好，開(kāi)發(fā)商鼓吹的也罷，再好位置的房產(chǎn)，只要是在錯(cuò)誤的時(shí)間點(diǎn)買入，就是開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者的時(shí)刻。 &

2、lt;/p><p>　　從海外成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)和周期中是一致的。因此，介入時(shí)機(jī)和市場(chǎng)趨勢(shì)才是房產(chǎn)投資最重要的依據(jù)，絕非位置。 </p><p>　　時(shí)鐘原則確定介入時(shí)機(jī) </p><p>　　如何判斷房地產(chǎn)投資介入的最佳時(shí)機(jī)和趨勢(shì)呢？通常采用時(shí)鐘原則（左下圖），根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的周期變化來(lái)識(shí)別購(gòu)買房產(chǎn)的市場(chǎng)拐點(diǎn)，確定最佳的投資介入時(shí)

3、機(jī)，判斷未來(lái)房市趨勢(shì)。 </p><p>　　12點(diǎn)鐘方向：達(dá)到房產(chǎn)市場(chǎng)周期的頂峰，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入過(guò)熱期，失業(yè)率上升，房屋均價(jià)創(chuàng)新高，租售比、收入比超過(guò)居民可承受合理值，空置率創(chuàng)新高，租金回報(bào)率創(chuàng)新低，房屋的拍賣清出率下滑，房屋成交量快速回落。 </p><p>　　3點(diǎn)鐘方向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)周期，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入停滯期，失業(yè)率繼續(xù)攀升，房屋均價(jià)開(kāi)始回落，租售比、收入比超過(guò)居民可承受合理值，空置率開(kāi)

4、始降低，租金回報(bào)率企穩(wěn)，房屋的拍賣清出率降低，房屋成交量維持低位水平。 </p><p>　　6點(diǎn)鐘方向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)周期的底部，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入回暖期，失業(yè)率大大降低，房屋均價(jià)連續(xù)3個(gè)季度維持穩(wěn)定或略有小幅回升，租售比、收入比進(jìn)入居民可承受范圍，空置率創(chuàng)新低，租金回報(bào)率與貸款利率差距值最小，房屋的拍賣清出率上升，新房開(kāi)工率連續(xù)3個(gè)季度小幅上升，房屋成交量開(kāi)始回升。 </p><p>　　9點(diǎn)鐘方

5、向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)上升周期，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，失業(yè)率維持平穩(wěn)，房屋均價(jià)連續(xù)上升，租售比、收入比開(kāi)始拉大，空置率維持平穩(wěn)及小幅上升，銀行進(jìn)入加息周期，房屋的拍賣清出率創(chuàng)新高，新房開(kāi)工率大大提升，房屋成交量逐漸加大。 </p><p>　　中位價(jià)格房產(chǎn)最合適 </p><p>　　確定時(shí)機(jī)后，要選擇價(jià)格跟自己收入及可負(fù)擔(dān)的支出相匹配的房產(chǎn)，即中位價(jià)格的房產(chǎn)（不是平均價(jià)格）。由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)立項(xiàng)的目

6、的不同，人群定位不同，平均房產(chǎn)價(jià)格的升降無(wú)法真正反映市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，而中位價(jià)是100套價(jià)格由低到高成交物業(yè)中第50套的成交價(jià)格，能夠更加科學(xué)地反饋這個(gè)國(guó)家、地區(qū)的中產(chǎn)階層的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力，更能體現(xiàn)和反映市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)和趨勢(shì)。 </p><p>　　而國(guó)人恰恰要么熱衷買便宜貨，如：抄底海外連銀行都不要的、無(wú)法抵押的“劣質(zhì)”房地產(chǎn) （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美國(guó)底特律市中心等地的房產(chǎn)）；要么是投資海外的豪華住宅，如加

7、拿大西溫動(dòng)輒300萬(wàn)加幣的大房子、美國(guó)比弗利山500萬(wàn)美元的別墅、倫敦金融區(qū)百萬(wàn)英鎊的豪華公寓等。 </p><p>　　對(duì)于成熟的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)而言，買房自住和投資房產(chǎn)完全是兩碼事――如果房子用于自住，即使房子升值了卻?有減輕還款壓力和帶來(lái)收入，其實(shí)還是負(fù)債；相反，投資型物業(yè)升值了，并且?guī)?lái)了額外租金溢價(jià)和負(fù)債率的降低，那么這樣的資金投入才叫作投資，該類房產(chǎn)才可稱得上收益型資產(chǎn)。 </p><

8、;p>　　可以這樣說(shuō)，凡是那些通過(guò)房產(chǎn)投資致富的成功者，自住房的資產(chǎn)規(guī)模僅是其整體資產(chǎn)架構(gòu)組合中的一小部分，通?？刂圃诜慨a(chǎn)財(cái)富總額的30%以內(nèi)，他們是真正的房產(chǎn)財(cái)富的擁有者； 而那些坐擁豪宅自住的所謂的富人們，充其量只是高收入者、高負(fù)債者、是現(xiàn)金流流出的“窮人” 罷了。 </p><p>　　有發(fā)展預(yù)期的位置才是好位置 </p><p>　　最后的擇房格言才與位置沾邊，即：投資有潛力

9、和發(fā)展預(yù)期的位置， 而非已被大家公認(rèn)的好位置。用美國(guó)地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即“您要為您所看到的‘好位置’付出代價(jià)和支付成本。” </p><p>　　如何判斷是否是具有增長(zhǎng)潛力的位置及該區(qū)域的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)？在海外成熟房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，職業(yè)、成熟和成功的投資者是通過(guò)資本增值元素分析投資法來(lái)進(jìn)行評(píng)判和分析的。 </p><p>　　資本增值元

10、素分析投資法是按照對(duì)房產(chǎn)增值影響強(qiáng)弱關(guān)系，挑選出來(lái)一些能促使房屋價(jià)值提升的市場(chǎng)特征和因素，加以考慮和判斷。 </p><p>　　市政規(guī)劃：新的鐵路、橋梁、政府規(guī)劃的大型項(xiàng)目和工程、衛(wèi)星城等 。（20分） </p><p>　　就業(yè)機(jī)會(huì)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)、新建購(gòu)物中心、醫(yī)院、公司總部等。（20分） </p><p>　　房屋供給：供給長(zhǎng)期短缺。（20分） </p&g

11、t;<p>　　人口因素：增長(zhǎng)率高、數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)、收入穩(wěn)定提高等。（20分） </p><p>　　交通設(shè)施：公路、鐵路、隧道、橋梁、碼頭等 。（10分） </p><p>　　公共設(shè)施：購(gòu)物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂(lè)設(shè)施等 。（10分） </p><p>　　名校名企：知名中小學(xué)、高校、跨國(guó)公司或知名企業(yè)的總部等。（10分） </p>&l

12、t;p>　　人文景觀：山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等。 （10分） </p><p>　　在這八大關(guān)注要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)、房屋供給與人口增長(zhǎng)排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因?yàn)槿魏我粋€(gè)區(qū)域有了市政這一強(qiáng)大后盾與支持，都將會(huì)給這個(gè)區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟(jì)能量，帶來(lái)更多就業(yè)，帶來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)，最終引發(fā)對(duì)住宅的自住及租賃的需求，帶來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的攀升和租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)。如：新的鐵路、橋梁，新的

13、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、金融和商業(yè)中心，政府的職能服務(wù)中心、大型提供工作機(jī)會(huì)的項(xiàng)目和工程等。交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀依次類推，綜合打分超過(guò)100分，且諸多規(guī)劃是即將開(kāi)工和建設(shè)的地區(qū)，其投資價(jià)值最大，位置的投資優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)。 </p><p>　　但進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)千萬(wàn)不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻，只看重水景、山景等而忽視了市政規(guī)劃等重要組成部分。如很多國(guó)內(nèi)投資者只為了看海景而投資澳洲的黃金海岸公寓，黃金海岸有62公里的

14、海岸線，不缺的恰恰就是海景，反之，這個(gè)城市最缺的是常住人口和就業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槿绷巳?，所有的美景都是殘缺的?</p><p>　　“位置、位置、位置”是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大亨唐納德?川普經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)成功的座右銘，而非李嘉誠(chéng)幫助地產(chǎn)投資者創(chuàng)造房產(chǎn)財(cái)富的成功秘訣。作為開(kāi)發(fā)商的賺錢口號(hào)，在房?jī)r(jià)震蕩下行、徘徊不前的市場(chǎng)形勢(shì)下，“位置”只能淪為把購(gòu)房者作為“引君入翁”的宣傳陷阱而已！而相對(duì)客觀的判斷投資項(xiàng)目和市場(chǎng)走勢(shì)的方式是：獲取

15、獨(dú)立第三方的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，根據(jù)房產(chǎn)周期的時(shí)鐘原則判斷入市時(shí)機(jī)，投資自己可以承擔(dān)的、中產(chǎn)階層最易接受的中位價(jià)房產(chǎn)，及選擇具有投資價(jià)值、能夠帶來(lái)地區(qū)格局變化、有潛力的位置作為投資目的地”。 </p><p><b>　　特約作者簡(jiǎn)介： </b></p><p>　　劉磊：國(guó)際理財(cái)規(guī)劃師，私人銀行家認(rèn)證（CPB）海外房地產(chǎn)投資課程講師，中國(guó)銀行（ICIE）高端人群