物業(yè)管理投標(biāo)文件的編制開(kāi)題報(bào)告

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</b></p><p><b>　　開(kāi)題報(bào)告</b></p><p>　　題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) </p><p>　　管理投標(biāo)文件的編制 </p><p>　　專 業(yè) 工商管理 </p>&

2、lt;p>　　班 級(jí) </p><p>　　學(xué) 生 </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p><b>　　2010年</b></p><p>　　一、選題目的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義</p&g

3、t;<p>　　在招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)文件是評(píng)標(biāo)組織進(jìn)行評(píng)審和比較的對(duì)象，中標(biāo)的投標(biāo)文件還和招標(biāo)文件一起構(gòu)成為招標(biāo)人和中標(biāo)人訂立合同的法定依據(jù)。由此可見(jiàn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)人的評(píng)價(jià)和判定，乃至對(duì)最終推薦中標(biāo)人的確定均是依據(jù)其對(duì)投標(biāo)人投標(biāo)文件的審核與評(píng)判，投標(biāo)文件制作水平的高低對(duì)于投標(biāo)人競(jìng)標(biāo)成功與否的重要性也就不言而喻。目前，商品房銷售同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越突出。開(kāi)發(fā)商在樓盤銷售中，所宣傳的無(wú)非是價(jià)格、戶型、環(huán)境、交通等方面

4、的信息。這些信息固然重要，但由于不同的樓盤定位不同、地理位置不同，這些因素也備有不同，沒(méi)有很強(qiáng)的可比性，對(duì)購(gòu)房者所產(chǎn)生的影響也在逐漸弱化。近年來(lái)，許多購(gòu)房者越來(lái)越注重樓盤售后的物業(yè)管理?？梢?jiàn)物業(yè)管理在商品房銷售中的重要地位，一個(gè)高水平的物管公司要想獲得某個(gè)物業(yè)的管理業(yè)務(wù)，在進(jìn)行招投標(biāo)過(guò)程中一份好的投標(biāo)文件直接反應(yīng)該物管公司的實(shí)力，對(duì)最終是否中標(biāo)至關(guān)重要。 </p><p>　　二、本課題在國(guó)內(nèi)外的研究狀況及發(fā)展趨

5、勢(shì)</p><p><b>　　國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀：</b></p><p>　　1.自身資金不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一方面由開(kāi)發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修

6、基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。另一方面管理費(fèi)收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒(méi)有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運(yùn)作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來(lái)彌補(bǔ)不足。還有接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。</p><p>　　2.資質(zhì)參次不齊物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn)，

7、也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志，而目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)，主要由于以下兩個(gè)方面：一個(gè)是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對(duì)充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進(jìn)銷差價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒(méi)有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬(wàn)元人民幣，"幾張桌子幾個(gè)人"便構(gòu)成了一個(gè)企業(yè)。另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要是通過(guò)四種途徑組建

8、起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。</p><p>　　3.托管的規(guī)模偏小。有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，

9、20萬(wàn)平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。</p><p>　　

10、4.政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實(shí)中，由于一些地方政府長(zhǎng)期存在著重建設(shè)輕管理的工作方式，以致各相關(guān)職能部門都不愿花費(fèi)過(guò)多的精力去管理這個(gè)不能創(chuàng)造“立竿見(jiàn)影” 政績(jī)的服務(wù)行業(yè)。政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)立法滯后、缺乏科學(xué)性和可操作性；對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的重視、關(guān)心、支持程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其它行業(yè)，諸如電信、電力、自來(lái)水、煤氣等。某些地方政府為了使這些行業(yè)一開(kāi)始就步入良性循環(huán)，在人財(cái)物方面給予了很大支持，甚至對(duì)物業(yè)管理支持程度還不如某一項(xiàng)具體問(wèn)題，而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)

11、全行業(yè)不景氣，與業(yè)主之間層出不窮的糾紛，卻鮮有問(wèn)及。</p><p><b>　　國(guó)外現(xiàn)狀：</b></p><p>　　1.管理法制化程度高。新加坡和香港物業(yè)管理有一個(gè)共同的鮮明的特點(diǎn)，那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定得非常詳盡，對(duì)開(kāi)發(fā)商、管理公司、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收

12、費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責(zé)、權(quán)、利。</p><p>　　2.自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速。政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。</p><p>　　3.物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的

13、信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。</p><p>　　4.物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的收費(fèi)形成是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，由供求雙方在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成，政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主(委托方)與管理公司(

14、受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。</p><p><b>　　物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)：</b></p><p>　　1.專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)由專業(yè)服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)。主要表現(xiàn)：一是有一定規(guī)模的物業(yè)管理公司將成立下屬專業(yè)性的服務(wù)公司來(lái)對(duì)本公司的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，同時(shí)對(duì)外承接物業(yè)管

15、理的專業(yè)項(xiàng)目；二是規(guī)模較小的物業(yè)管理公司將自己所管物業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目委托給不同的專業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司扮演一個(gè)“集成商”的角色，對(duì)各專業(yè)服務(wù)公司按行業(yè)規(guī)范進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如物業(yè)管理公司可將電梯委托給專業(yè)的電梯公司進(jìn)行維修和保養(yǎng)，將清潔工作委托給專業(yè)的清潔公司進(jìn)行管理，將安全管理工作委托給專業(yè)的保安公司進(jìn)行管理，等等。</p><p>　　2.集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理集團(tuán)化是指物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)多種方式形成具

16、有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，走規(guī)?；l(fā)展的道路。這也是我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。目前我國(guó)的物業(yè)管理實(shí)行的是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，即使以后實(shí)行物業(yè)管理的完全市場(chǎng)定價(jià)，但由于物業(yè)管理涉及到的是每個(gè)人的切身利益，因此，一般的物業(yè)管理項(xiàng)目不可能有巨大的利潤(rùn)空間。所以，物業(yè)管理行業(yè)無(wú)論從目前還是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，它永遠(yuǎn)都是一種微利性行業(yè)。再?gòu)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終也會(huì)使其成為一種微利性行業(yè)，也就是說(shuō)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終使

17、任何一種行業(yè)都將成為微利性行業(yè)。由于物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)人度低，這種發(fā)展趨勢(shì)將表現(xiàn)得更為明顯。物業(yè)管理的微利性對(duì)其規(guī)模效益形成的要求就會(huì)很高，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。一方面，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。從而使一部分優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠發(fā)展壯大，使物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)能夠形成。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)之間可通過(guò)兼并、合作等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從而形成物業(yè)管理的企業(yè)集團(tuán)。<

18、;/p><p>　　3.市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理市場(chǎng)化是指物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式獲得物業(yè)管理項(xiàng)目并進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，其中也包括物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方式的市場(chǎng)化。我國(guó)物業(yè)管理從產(chǎn)生之初，走的是一種自建自管的發(fā)展模式，市場(chǎng)化程度低，整個(gè)行業(yè)基本上處于一種封閉式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從1999年5月建設(shè)部在深圳召開(kāi)全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議后，這種狀況有了很大改變，全國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已開(kāi)始啟動(dòng)，制約物業(yè)管理市場(chǎng)化的瓶頸正被一一打破，物業(yè)管

19、理的市場(chǎng)化進(jìn)程也在迅速推進(jìn)。目前其市場(chǎng)化發(fā)展的形勢(shì)非常喜人。從物業(yè)管理的發(fā)展來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理作為一種人們可接受的商品，受其經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，最終會(huì)走向完全的市場(chǎng)化。物業(yè)管理的市場(chǎng)化發(fā)展是物業(yè)管理發(fā)展的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最終動(dòng)力。如果沒(méi)有物業(yè)管理的市場(chǎng)化發(fā)展，物業(yè)管理的其他發(fā)展趨勢(shì)都不可能實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　4.品牌化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理品牌化發(fā)展是指物業(yè)管理行業(yè)走向以物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應(yīng)為中心的發(fā)展之

20、路。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的管理，其最終結(jié)果就是進(jìn)行市場(chǎng)化管理。也就是要利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要素對(duì)物業(yè)管理的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。實(shí)行物業(yè)管理的市場(chǎng)化管理，必定要引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)依靠其實(shí)力和品牌走上良性發(fā)展的道路，而一些實(shí)力不強(qiáng)、品牌不佳的企業(yè)將會(huì)被淘汰，這些都將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)走品牌化發(fā)展的道路。物業(yè)管理的行業(yè)特征也決定了物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌化

21、發(fā)展的道路。物業(yè)管理行業(yè)的特征要求物業(yè)管理必須走規(guī)模化發(fā)展道路，而物業(yè)管理的規(guī)模效益又是怎么樣產(chǎn)生的呢?首先，只能是物業(yè)管理企業(yè)利用品牌效應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)得來(lái)的；其次，物業(yè)管理的“產(chǎn)品”是一種服務(wù)，是一種無(wú)形的東西，而衡量無(wú)形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是“品牌”；再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在備選的眾多要素中，物業(yè)管理的品牌就顯得非常重要。對(duì)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)而言，品牌是企業(yè)發(fā)展的生命，是對(duì)外擴(kuò)張的利器。沒(méi)

22、有品牌的企業(yè)是不會(huì)有大的</p><p><b>　　三、研究重點(diǎn)</b></p><p>　　1.認(rèn)清國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的現(xiàn)狀，實(shí)地考察珊瑚大廈的具體情況，針對(duì)大廈制定一套行之有效的物管方案。</p><p>　　2.掌握物業(yè)管理投標(biāo)文件編制的方法，了解投標(biāo)書包括的內(nèi)容。</p><p>　　3.對(duì)珊瑚大廈周邊環(huán)境進(jìn)行考察

23、，掌握其周邊同等物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為珊瑚大廈投標(biāo)文件中的財(cái)務(wù)分析提供參考依據(jù)。</p><p><b>　　四、主要參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 崔瑋．淺談投標(biāo)文件的編制［J］．中國(guó)招標(biāo) 2009年26期</p><p>　　[2] 姜勖．淺議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題及對(duì)策［J］．學(xué)理論 2009 </p>

24、<p><b>　　年29期</b></p><p>　　[3] 黃惠春，陳麗潔．透析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題［J］．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)：現(xiàn)代 </p><p>　　物業(yè)中旬刊 2009年10期</p><p>　　[4] 蘇俊．小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D]．電子科技大學(xué) 2008</p><p>　　[5]

25、 朱丹．從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國(guó)物業(yè)管理制度的完善[D]．重慶大學(xué) 2009</p><p>　　[6] 佚名．淺談我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)． http://www.thldl.org.cn/n</p><p>　　ews/0911/26628.html</p><p>　　[7] 白萍．國(guó)外物業(yè)管理模式的分析與啟示． http://www.gywygl.c

26、om/6/6815</p><p><b>　　.html</b></p><p>　　[8] 張江明．關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的探討[J]．浙江房地產(chǎn) 2009年6期</p><p>　　[9] 梁濤．我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的制度創(chuàng)新——基于國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒的視角[J]．中</p><p>　　小企業(yè)管理與科技 2009年33

27、期</p><p>　　[10] 何黎知．物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響[J]．管理觀察 2009年31期</p><p>　　[11] 毛鵬．物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)范化研究[D]．東南大學(xué) 2005 </p><p>　　[12] 崔瑋．淺談投標(biāo)文件的編制[J]．中國(guó)招標(biāo) 2009年26期 </p><p>　　[13] 張東．物業(yè)管理招投標(biāo)的誤區(qū)和難點(diǎn)

28、[J]．中國(guó)物業(yè)管理 2007年10期</p><p>　　[14] 王紀(jì)東，周光明．物業(yè)管理投標(biāo)技巧與操作模式探析[J]．現(xiàn)代物業(yè) 2007</p><p><b>　　年11S期</b></p><p><b>　　五、指導(dǎo)教師意見(jiàn)</b></p><p>　　指導(dǎo)教師：

29、 </p><p>　　六、學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）指導(dǎo)小組意見(jiàn)</p><p>　　負(fù)責(zé)人： </p><p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</b></p><p><b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p>　　題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) <

30、/p><p>　　管理投標(biāo)文件的編制 </p><p>　　專 業(yè) 工商管理 </p><p>　　班 級(jí) 房管班 </p><p>　　學(xué) 生 </p><p>　　指導(dǎo)教師 吳 智 宏 </p><

31、p><b>　　重慶交通大學(xué)</b></p><p><b>　　2010年</b></p><p>　　目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有1萬(wàn)多家，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)正在崛起，顯示出了強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。物業(yè)管理同其他新生事物一樣，有一個(gè)不斷完善自身，不斷規(guī)范運(yùn)作的過(guò)程。然而，物業(yè)管理和物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中存在諸多的問(wèn)題還有待解

32、決。</p><p>　　1．當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題。</p><p>　　就這方面的研究黃惠春、陳麗潔［１］認(rèn)為我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問(wèn)題有：1．因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而使物業(yè)服務(wù)陷入“惡性循環(huán)”的問(wèn)題?！爱?dāng)物業(yè)費(fèi)收繳率低于80％時(shí)，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。”物業(yè)費(fèi)的收繳難度大造成了業(yè)主欠費(fèi)——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)的狀態(tài)。2．因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引

33、發(fā)的后期物業(yè)管理的問(wèn)題。在實(shí)踐中經(jīng)常可以看到，開(kāi)發(fā)商隨時(shí)更改規(guī)劃，不按照規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，質(zhì)量不合格，銷售面積縮水等等這些問(wèn)題。在業(yè)主人住了以后逐步的暴露出來(lái)，并長(zhǎng)期得不到解決，致使業(yè)主把這些問(wèn)題都?xì)w結(jié)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。3．因物業(yè)公司服務(wù)、運(yùn)作不規(guī)范而引起的問(wèn)題。和以前相比，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一部分已慢慢向有序的方向去發(fā)展。但從客觀上講，還有很多的物業(yè)公司的服務(wù)很不規(guī)范，從而引起了大家對(duì)其資質(zhì)和服務(wù)水平的置疑問(wèn)題。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，

34、現(xiàn)在相當(dāng)多的物業(yè)公司之間存在著嚴(yán)重的惡性、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。</p><p>　　姜勖［２］提出物業(yè)管理中存在的問(wèn)題主要有：1．政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實(shí)中，由于一些地方政府長(zhǎng)期存在著重建設(shè)輕管理的工作方式，以致各相關(guān)職能部門都不愿花費(fèi)過(guò)多的精力去管理這個(gè)不能創(chuàng)造“立竿見(jiàn)影”政績(jī)的服務(wù)行業(yè)。２．開(kāi)發(fā)商行為的不規(guī)范許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了最大限度獲得利潤(rùn)，在項(xiàng)目的立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工以及日后的物業(yè)管理上都作了周密良好的

35、設(shè)計(jì)和規(guī)劃，并將美麗的藍(lán)圖呈現(xiàn)給購(gòu)房者，在“鄭重”承諾加“空頭支票”的許諾下，通過(guò)描繪“美好”憧憬博得購(gòu)房者的信任。然而當(dāng)項(xiàng)目完成后(即銷售完)，一旦在施工質(zhì)量、交付日期、規(guī)劃漏點(diǎn)、房屋大修理基金等問(wèn)題暴露后，卻百般推委，置之不理，致使這些問(wèn)題讓弱勢(shì)的業(yè)主來(lái)承受，置物業(yè)管理企業(yè)于矛盾糾紛的旋渦中。３．業(yè)主行為的不規(guī)范提高物業(yè)管理服務(wù)水平是廣大業(yè)主的共同心聲，但對(duì)物業(yè)管理的義務(wù)卻不是全體業(yè)主的共同責(zé)任，這種權(quán)力與義務(wù)的不平衡是當(dāng)前物業(yè)管理

36、中存在的重要問(wèn)題之一。許多業(yè)主將本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任、開(kāi)發(fā)商不規(guī)范行為、供電、自來(lái)水等部門存在的問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理的身上，有時(shí)一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。</p><p>　　學(xué)者朱丹[3]對(duì)這方面的研究，得出的結(jié)論是：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的各種類型的義務(wù)之間關(guān)系不夠清晰，沒(méi)有確立以約定義務(wù)為核心。首先表現(xiàn)在法律對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定的法定義務(wù)過(guò)多，其次物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的約定義務(wù)

37、和由政府或其他組織委托而產(chǎn)生的義務(wù)之間關(guān)系不明確。第二，法律賦予了政府過(guò)多的干預(yù)權(quán)力。主要表現(xiàn)在，政府有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行行政處罰的事項(xiàng)過(guò)多。第三，物業(yè)合同制度本身的一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在，物業(yè)服務(wù)合同訂立、解除以及物業(yè)合同示范文本三個(gè)方面。</p><p>　　我國(guó)前期物業(yè)管理中還存在諸多問(wèn)題，前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)

38、際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆，不 利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同，將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)管理合同侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企

39、業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制 性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)</p><

40、p>　　２．物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題．</p><p>　　針對(duì)物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題，朱春堂［5］認(rèn)為：１.招標(biāo)工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看，除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。由于業(yè)主單位沒(méi)有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，對(duì)招投標(biāo)法規(guī)和組織管理工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。２.缺少專業(yè)規(guī)范的招標(biāo)

41、文件。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒(méi)有明確物業(yè)管理招標(biāo)文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標(biāo)文件，有的服務(wù)范圍不全，有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不切實(shí)際等等。３.招標(biāo)決策過(guò)程不透明。由于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒(méi)有具體規(guī)定，造成評(píng)標(biāo)工作的不規(guī)范，評(píng)標(biāo)結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重

42、對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，一味地追求低價(jià)，結(jié)果造成惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中標(biāo)單位無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力保質(zhì)保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。個(gè)別物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來(lái)影響最終的評(píng)標(biāo)結(jié)果。</p><p>　　除此之外，物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中還存在一系列的問(wèn)題：１.地方保護(hù)主義。物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和品牌影響力，通過(guò)投標(biāo)贏得了各種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開(kāi)發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)采取不

43、合作態(tài)度，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司無(wú)法正常開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，最后不得不撤出。還有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出去并進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口迫使外地公司退出，而重新組建新的物業(yè)公司取而代之。２.評(píng)標(biāo)專家的選拔標(biāo)準(zhǔn)尚未明確?！吨腥A人民共和國(guó)招投標(biāo)法》中第三十七條規(guī)定，“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)

44、，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”。在實(shí)際的評(píng)標(biāo)過(guò)程中，專家往往是由物管部門指定的，這就很容易使市場(chǎng)上出現(xiàn)“尋租行為”。最終導(dǎo)致的后果是業(yè)主的利益并未得到充分的保證，而招投標(biāo)工作的公平性和專業(yè)性受到一定程度的影響［6］。3．物業(yè)管理招投標(biāo)存在著區(qū)域性的發(fā)展不平衡，東部好于西部，南方強(qiáng)于北方，很多城市物業(yè)管理招投標(biāo)的普及率不高，參與招投</p><p>　　3．物業(yè)管理投標(biāo)書的編制技巧<

45、/p><p>　　“物業(yè)管理投標(biāo)書編寫的注意事項(xiàng)” [9]中提到物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素包括計(jì)量單位、貨幣、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、表述方式、理論技巧和資料真實(shí)性。在物業(yè)管理投標(biāo)書編制過(guò)程中要注意：1.確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理因此，投標(biāo)公司在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人

46、簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。3.填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行涂抹或改寫痕跡。4.不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。5.計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)合計(jì)數(shù)分步合計(jì)總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)6.報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)

47、價(jià)高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖。</p><p>　　對(duì)于物業(yè)管理投標(biāo)書的編制，“制作投標(biāo)文件，四點(diǎn)莫出錯(cuò)” [10]中指明：1.“投標(biāo)須知”莫弄錯(cuò)。投標(biāo)須知是招標(biāo)人提醒投標(biāo)者在投標(biāo)書中務(wù)必全面、正確回答的具體注意事項(xiàng)的書面說(shuō)明，可以說(shuō)是投標(biāo)書的“五臟”。因此，投標(biāo)人在制作標(biāo)書時(shí)，必須對(duì)“招標(biāo)須知”進(jìn)行反復(fù)學(xué)習(xí)、理解、直至弄懂弄通，否則弄得不好，就會(huì)將“招標(biāo)須知”理解

48、錯(cuò)，導(dǎo)致投標(biāo)書成為廢標(biāo)。2.“實(shí)質(zhì)要求”莫遺漏。《招標(biāo)投標(biāo)法》第三章第二十七條規(guī)定：“投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)”。這意味著投標(biāo)者只要對(duì)招標(biāo)文件中的某一條實(shí)質(zhì)性要求遺漏、未做出響應(yīng)，都將導(dǎo)致廢標(biāo)。3.“重要部分”莫忽視?！皹?biāo)函”、“項(xiàng)目實(shí)施方案”、“技術(shù)措施”、“售后服務(wù)承諾”等都是投標(biāo)書的重要部分，也是體現(xiàn)投標(biāo)者是否具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的具體表現(xiàn)。倘若投標(biāo)者對(duì)這些“重要部分”不重視，不進(jìn)行認(rèn)真、詳盡、完美的表述，就會(huì)

49、使投標(biāo)者在商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)等方面失分，以致最后落榜。4.“細(xì)小項(xiàng)目”莫大意。在制作投標(biāo)書的時(shí)候，有一些項(xiàng)目很細(xì)小，也很容易做，但稍一粗心大意，就會(huì)影響全局，導(dǎo)致全盤皆輸。</p><p><b>　　4.總結(jié)評(píng)述</b></p><p>　　對(duì)于我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題，前面學(xué)者主要從政府政策、開(kāi)發(fā)商的行為和業(yè)主的的行為進(jìn)行研究。由于我國(guó)的物業(yè)管理正處于一個(gè)發(fā)

50、展階段，各方面的法制法規(guī)還不夠完善，從而使得整個(gè)行業(yè)還存在許多不規(guī)范的地方。開(kāi)發(fā)商為了使商品房迅速銷售，可能會(huì)提出一些空頭承諾，等到交房后又不兌現(xiàn)，使得許多房屋售后問(wèn)題都?xì)w結(jié)到物管公司上。作為業(yè)主，很多對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，不配合物管人員的工作，從而使物管工作很難進(jìn)行。我認(rèn)為，現(xiàn)在物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題在于政府的監(jiān)管不夠，對(duì)物管行業(yè)制定的規(guī)章制度不夠完善，使得整個(gè)行業(yè)不夠規(guī)范。</p><p>　　在物業(yè)管理投

51、標(biāo)過(guò)程中主要存在的問(wèn)題在于暗箱操作，走后門的情況嚴(yán)重?，F(xiàn)在爭(zhēng)取物管權(quán)利的關(guān)鍵在于公關(guān)工作，使得物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程只是走形式，其實(shí)中標(biāo)人早已內(nèi)定，如此一來(lái)，部分物管公司不再注重自身實(shí)力的發(fā)展和管理的規(guī)范上，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　歸納總結(jié)，物業(yè)管理及其投標(biāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題主要在于政府的監(jiān)管力度不夠，從而引發(fā)整個(gè)行業(yè)的不規(guī)范，現(xiàn)在人民的生活水平提高，大家對(duì)住房的品質(zhì)要求更高。物業(yè)管理也越來(lái)越得到關(guān)注

52、，其好壞直接影響到業(yè)主生活質(zhì)量的優(yōu)劣。只有健全的法制作保障才能使整個(gè)行業(yè)更加規(guī)范，物業(yè)管理的質(zhì)量才能得到保證，業(yè)主的權(quán)利才能得以維護(hù)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　黃惠春，陳麗潔．透析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)：現(xiàn)代物業(yè)中旬刊 2009</p><p><b>　　年10期</

53、b></p><p>　　姜勖．淺議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題及對(duì)策[J]．學(xué)理論 2009年29期</p><p>　　朱丹．從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國(guó)物業(yè)管理制度的完善[D]．重慶大學(xué) 2009</p><p>　　郭慶祥，張偉等．我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J]．商業(yè)時(shí)代 2009年26期</p><p>　　朱春堂．當(dāng)前物

54、業(yè)管理招投標(biāo)工作存在的問(wèn)題與建議[J]．中國(guó)物業(yè)管理 2007年5期。</p><p>　　張虹，毛曄．物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問(wèn)題與對(duì)策[J]．三峽大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版 </p><p><b>　　2007年4期。</b></p><p>　　毛鵬．物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)范化研究[J]．東南大學(xué)碩士學(xué)位論文2004年4月</p>&

55、lt;p>　　張江明．關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的探討[J]．浙江房地產(chǎn) 2009年6期</p><p>　　佚名．物業(yè)管理投標(biāo)書編寫的注意事項(xiàng)[J]．中國(guó)招標(biāo) 2009年28期</p><p>　　佚名．制作投標(biāo)文件，四點(diǎn)莫出錯(cuò)[J]．中國(guó)招標(biāo) 2009年23期</p><p>　　崔瑋．淺談投標(biāo)文件的編制[J]．中國(guó)招標(biāo) 2009年26期</p>

56、<p>　　張東．物業(yè)管理招投標(biāo)的誤區(qū)和難點(diǎn)[J]．中國(guó)物業(yè)管理 2007年10期</p><p>　　Virginia Gibson Journal. Strategic Property Management: How Can Local Authorities Develop </p><p>　　a Property Strategy[J]. Property Mana