借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，探索JKC房地產(chǎn)金融策略.pdf

1、房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，有其自身的產(chǎn)業(yè)鏈。從一級土地整理、通過招拍掛拿地、房地產(chǎn)開發(fā)到開發(fā)完成賣房或持有物業(yè)等，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要求也愈發(fā)趨向嚴(yán)格，對貸款項(xiàng)目的審批要求也集中在城市中心地段等地價(jià)抗跌性較好的區(qū)域。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)不僅IPO上市大門事實(shí)上關(guān)閉，通過公開市場再融資的審批門檻也暫時(shí)停止。為拓寬資金渠道，房地產(chǎn)業(yè)資金來源越來越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展

2、，尤其是房地產(chǎn)基金，在信托接二連三被監(jiān)管當(dāng)局窗口指導(dǎo)的情況下，這兩年可謂來勢兇猛，成為新興房地產(chǎn)融資渠道。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)基金的主要發(fā)起人及募資設(shè)立，如中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。同是在REITs醞釀推出的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的管理智慧將在金融資本的支持下得到更充分的發(fā)揮，而私募地產(chǎn)基金的發(fā)展也將成為推動公募REITs市場壯大的重要基礎(chǔ)
　　近幾年在國內(nèi)快速崛起的凱德置地的母公司嘉德置地就是亞

3、洲REITs模式下“私募+公募基金”的典型代表。嘉德置地本身是一家新加坡上市地產(chǎn)公司，旗下除了5家上市REITs外，還有17家私募地產(chǎn)基金，它借助私募基金通道開發(fā)新項(xiàng)目或收購待改善項(xiàng)目，待項(xiàng)目成熟后再轉(zhuǎn)售給上市REITs，實(shí)現(xiàn)私募基的退出。
　　國內(nèi)以星浩資本、穩(wěn)盛投資為首的機(jī)構(gòu)發(fā)起的基金開創(chuàng)了“地產(chǎn)開發(fā)+基金管理”模式。星浩資本目前已完成對大連東港新城的20億元投資，成都兩個(gè)項(xiàng)目20多億元投資和上海閘北的項(xiàng)目，所投項(xiàng)目均為星光耀

4、城市綜合體。模式促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)本來一體化的的融資投資、開發(fā)管理和資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)合理分開，加深了行業(yè)的專業(yè)化分工，將有效提升行業(yè)效率與社會資源的配置效率。
　　面對中國房地產(chǎn)政策多變，經(jīng)歷了數(shù)次市場起伏，JKC逐漸認(rèn)識到穩(wěn)定而多元化融資渠道的重要性。提出了:強(qiáng)化資源整合意識，提升資產(chǎn)經(jīng)營能力，實(shí)施房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，創(chuàng)造城市區(qū)域價(jià)值的戰(zhàn)略思路。意識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將成長起來，占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的高端，在更高層次實(shí)現(xiàn)資源配置，會對整個(gè)行業(yè)的生

5、態(tài)產(chǎn)生革命性的影響，因此，在保證資金鏈安全，積極提升原有資金來源渠道的基礎(chǔ)上，于2011年成立融資平臺-KSD資本，并于2012年于中融國際信托合作，設(shè)立“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金”，并成功發(fā)行一期基金8億，為JKC開展多元化投融資業(yè)務(wù)邁出成功的第一步。
　　本文站著房地產(chǎn)企業(yè)角度，從理論研究和實(shí)際操作的可行性兩個(gè)角度出發(fā)，從影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內(nèi)因和外因，分析中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，參考國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對