“老工房”的居住效用分析.pdf

1、探討住房價格問題的經(jīng)濟類論文很多,但大都缺乏對住房特征屬性的深入研究。住房作為具有復雜特征的異質商品,只有對居住效用特征進行系統(tǒng)分析,才能建立住房價格研究的微觀基礎。本文從住房的居住消費屬性出發(fā),通過分類描述住房的居住效用,構造了兩維的居住效用分析框架:一方面按物理空間的‘內’與‘外’分為建筑效用與區(qū)位效用,另一方面從住房滿足消費者真實居住需求的屬性特征分為安全效用、舒適效用與經(jīng)濟耐用效用。在住房的空間屬性與社會居住需求屬性的相互作用下

2、,住房的居住效用函數(shù)得以確立。在此框架下,每個住房都可通過比較該細分市場中的基準住房樣本而得到居住效用的取值。
　　 住房是居住消費品,又是重要的投資品。從資產(chǎn)的現(xiàn)金流定價公式可以將住房價格區(qū)分為居住消費價格(PC)與投資預期價格(PE),即:P=PC+PE。消費價格(PC)是市場租金的貼現(xiàn)函數(shù),居住效用特征是確定市場租金的決定性因素:投資預期價格(PE)派生于商品的消費屬性,投資預期來源于住房居住效用特征在市場中的資源稀缺性。

3、兩個價格均與住房特征密切相關,由此本文建立了微觀住房特征與房價的聯(lián)系機制。在此基礎之上,本文將視角聚焦在上海住房市場中存量巨大但物理折舊、功能折舊都很顯著的“老工房”作為研究對象,對老工房的住房特征進行了居住效用分析。建筑效用與區(qū)位效用的不匹配造成了老工房居住特征資源的非有效配置,建筑效用水平低下是制約整體居住效用水平提高的瓶頸;而處于成熟社區(qū)中的老工房,區(qū)位特征的市場資源稀缺,投資預期價格居高不下,由此也造成租售比偏低。在居住效用分析