購房預約合同中同時履行抗辯權研究.pdf

1、在房屋買賣過程中，購房人與房地產開發(fā)商通過數(shù)次磋商，最終往往會簽訂諸如意向書、認購書、備忘錄等，約定在將來的某個時間簽訂正式的房屋買賣合同，理論上，此類意向書、認購書稱之為預約合同。實踐中，購房預約合同的應用非常廣泛，起到了固定雙方交易機會的作用。伴隨著預約合同在房地產行業(yè)廣泛的應用，糾紛也日益增多。近幾年，一種新型的糾紛讓法官疲于應付，購房人與房地產開發(fā)商在預約合同中約定的房屋于正式的房屋買賣合同簽訂時間到來之前，質量出現(xiàn)了瑕疵，致使

2、房屋不適宜居住甚至無法居住，此時購房人陷入兩難:首先，基于預約合同中約定的義務，自己必須按時簽訂正式的房屋買賣合同，否則構成違約，需要承擔違反預約合同的違約責任;反之，一旦按時簽訂正式的房屋買賣合同，自己將要得到有瑕疵的房屋，有違公正。實踐中，購房人往往不會按時簽訂正式的房屋買賣合同，而法官傾向于基于此認定購房人違約，進而承擔相應的違約責任，至于房屋質量存在的瑕疵問題，待正式的房屋買賣合同簽訂之后，再去追究房地產開發(fā)商的違約責任。如此解

3、決糾紛的思路傾向，使得糾紛不能一次性得到解決，致使之后司法資源的再次啟動，浪費社會成本，易引發(fā)社會矛盾。另外，鑒于當前我國關于預約的立法處于缺失狀態(tài)，理論上觀點各異，如此認定將會導致司法裁判標準無法統(tǒng)一等問題。
　　鑒于此，本文嘗試通過同時履行抗辯權去解決上述問題，將房屋的完好履行作為房地產開發(fā)商基于預約合同的從給付義務，從給付義務的瑕疵履行在影響合同目的實現(xiàn)的情況下可以適用同時履行抗辯權，排除遲延簽訂本約的違約責任，進而法官可以