商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的區(qū)分.pdf

1、在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)市場越來越受到重視,日益走向繁榮。面臨百姓對商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場是一個值得研究的問題。由于中國的房地產(chǎn)市場尚不成熟,買賣雙方處于實質(zhì)上的不平等地位。出于經(jīng)濟(jì)人利益驅(qū)使,追求商業(yè)利益最大化,開發(fā)商和購房人在市場交易中出現(xiàn)了很多糾紛。產(chǎn)生糾紛的一個重要原因就是房地產(chǎn)立法的不完善。立法上的不完善表現(xiàn)在很多方面,商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同混淆不清是其中很重要的一個問題。筆者認(rèn)為只

2、有劃清二者的界限,分清二者的性質(zhì),才有利于減少摩擦,化解矛盾,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益
　　本文主要通過對一個典型案例的分析,在看到商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同之間密切關(guān)系的同時,重點(diǎn)分析商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的區(qū)別,在區(qū)別的基礎(chǔ)上設(shè)立區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn),為完善立法和司法裁判提供一定的參考。在寫作過程中,本文主要使用了案例分析、比較分析等研究方法。
　　本文分為五個部分。第一部分是導(dǎo)言,主要介紹案例。此案例是房地產(chǎn)法實務(wù)論壇網(wǎng)站徐

3、薇律師提供的一個案例。該案例的主要內(nèi)容是購房人與房地產(chǎn)公司之間就商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同發(fā)生混淆,沒有看到二者之間的區(qū)別,從而產(chǎn)生糾紛,進(jìn)而引起立法和司法上思考。
　　第二部分是提供相關(guān)問題的理論背景,從國際和國內(nèi)兩個角度簡要分析商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的社會實踐狀況和理論研究現(xiàn)狀。
　　第三部分是論文分析的重點(diǎn)所在。將商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同從合同內(nèi)容,合同性質(zhì),合同目的,合同履行,違約責(zé)任和債權(quán)人的權(quán)利性質(zhì)六

4、個方面進(jìn)行比較分析。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)兩類合同的性質(zhì)不同,商品房認(rèn)購書和商品房預(yù)售合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。對商品房認(rèn)購書進(jìn)一步分類,將其分為“將進(jìn)行談判的預(yù)約”和“帶未決條款的預(yù)約”兩類?！皩⑦M(jìn)行談判的預(yù)約”不會轉(zhuǎn)化為本約,即商品房認(rèn)購書不會轉(zhuǎn)化為商品房預(yù)售合同。“帶未決條款的預(yù)約”在一定的條件下可以轉(zhuǎn)化為本約,即商品房認(rèn)購書在條件具備時會轉(zhuǎn)化為商品房預(yù)售合同。
　　第四部分是在前面分析的基礎(chǔ)上提出區(qū)分商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的四個標(biāo)準(zhǔn)