2 城市用地分類(lèi)與標(biāo)準(zhǔn) - 長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局

1、長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——條文說(shuō)明第二篇城市用地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則10第3章城市用地分類(lèi)和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類(lèi)和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)3.1城市用地分類(lèi)和適建范圍城市用地分類(lèi)和適建范圍3.1.1科學(xué)的用地分類(lèi)是促進(jìn)城市土地合理使用的重要基礎(chǔ)工作。本用地分類(lèi)遵循適應(yīng)長(zhǎng)沙未來(lái)城市發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展以及生態(tài)保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展等要求的修訂原則，參照相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合長(zhǎng)沙市近年來(lái)的規(guī)劃實(shí)踐而制定的。3.1.2城市用地分類(lèi)以土地的使用功能作為分類(lèi)的主導(dǎo)因

2、素，兼顧用地的使用目的、出讓方式及所有權(quán)屬等相關(guān)因素。在編制本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則時(shí)，充分考慮到長(zhǎng)沙市土地管理體制的要求，協(xié)調(diào)分別由國(guó)家建設(shè)部頒布的側(cè)重于城市建設(shè)用地分類(lèi)的《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）與由國(guó)土資源部頒布的側(cè)重于非建設(shè)用地分類(lèi)和管理的《全國(guó)土地分類(lèi)》（試行）兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合長(zhǎng)沙城市用地的實(shí)際利用情況，力求用地分類(lèi)的科學(xué)性和針對(duì)性，在規(guī)劃和土地管理的實(shí)際工作中具有很強(qiáng)的可操作性，并能與兩套各有側(cè)重的國(guó)家用地

3、分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)基本銜接。3.1.3本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則將城市用地分為大類(lèi)、中類(lèi)和小類(lèi)三個(gè)層次，共10大類(lèi)、48中類(lèi)、84小類(lèi)，以反映城市用地的實(shí)際情況，滿足城市規(guī)劃、地政管理及規(guī)劃研究等工作使用的需要。與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）結(jié)構(gòu)相比，大類(lèi)未變，中類(lèi)、小類(lèi)結(jié)合長(zhǎng)沙實(shí)際有所調(diào)整。3.1.4在編制不同層次的規(guī)劃以及在規(guī)劃管理、地政管理和規(guī)劃研究的不同環(huán)節(jié)中，對(duì)城市用地的分類(lèi)要求的深度不同，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中確定的大類(lèi)

4、、中類(lèi)和小類(lèi)的三級(jí)用地分類(lèi)體系，可適應(yīng)城市規(guī)劃管理工作中對(duì)用地類(lèi)型不同深度的要求。因此，在實(shí)際工作中，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃及管理工作的性質(zhì)、內(nèi)容及深度的具體要求，采用本“城市用地分類(lèi)和代號(hào)表”中的全部或部分用地類(lèi)別。在確定一個(gè)從土地使用權(quán)權(quán)屬或功能地塊角度不能再細(xì)分的地塊的用地性質(zhì)時(shí)，如果地塊上包含有兩種或兩種以上獨(dú)立占地的主要用地性質(zhì)或使用功能時(shí)，在確定地塊的用地性質(zhì)時(shí)應(yīng)按照本“城市用地分類(lèi)和代號(hào)表”，通過(guò)并列列舉各用地類(lèi)別來(lái)描述該地塊的用地性

5、質(zhì)。3.1.5為使各用地類(lèi)型具有較好的識(shí)別性，便于用地類(lèi)型在規(guī)劃圖紙及相關(guān)文件中的使用，本“城市用地分類(lèi)和代號(hào)表”使用英文字母與阿拉伯?dāng)?shù)字混合型代號(hào)。大類(lèi)用地的代號(hào)采用用地類(lèi)型名稱(chēng)英文譯名中一字母表示；中類(lèi)用地和小類(lèi)用地的代號(hào)分別在大類(lèi)e用地代號(hào)后增加1～2位阿拉伯?dāng)?shù)字，形成新的代號(hào)來(lái)表示。本“城市用地分類(lèi)和代號(hào)表”中同層級(jí)用地類(lèi)別之間存在著并列關(guān)系，而在大類(lèi)——中類(lèi)——小類(lèi)這個(gè)層級(jí)序列上，存在著一個(gè)大類(lèi)包含若干并列的中類(lèi)、一個(gè)中類(lèi)包含

6、著若干并列的小類(lèi)（部分中類(lèi)用地沒(méi)有再細(xì)分小類(lèi)用地的情況除外）的邏輯關(guān)系?！俺鞘杏玫胤诸?lèi)和代號(hào)表”中各大類(lèi)用地的中文名稱(chēng)、英文名稱(chēng)及代號(hào)匯總?cè)缦拢河玫仡?lèi)型中文名稱(chēng)代號(hào)用地類(lèi)型英文名稱(chēng)居住用地RResidentialL公共設(shè)施用地CCommercialPublicFacilityL工業(yè)用地MIndustrialManufacturing倉(cāng)儲(chǔ)用地WWarehouseL對(duì)外交通用地TIntercityTransptationL道路交通用地SRo

7、ad，StreetSquare市政公用設(shè)施用地UMunicipalUtilities長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——條文說(shuō)明第二篇城市用地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則12占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢(shì)和集約用地的原則，應(yīng)控制建設(shè)3層以下單元式住宅。因此，在“二類(lèi)居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。為了更好地適應(yīng)詳細(xì)藍(lán)圖或居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類(lèi)居住用地”和“二類(lèi)居住用地”兩個(gè)中類(lèi)下分別包含了4個(gè)用地小類(lèi)。在住宅區(qū)建設(shè)中，“一

8、類(lèi)居住用地”和“二類(lèi)居住用地”內(nèi)除了分別建有獨(dú)立式住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設(shè)施、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施、文化活動(dòng)設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、會(huì)所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等。在本“城市用地分類(lèi)和代號(hào)表”中，將“一類(lèi)居住用地”中的獨(dú)立式住宅的建設(shè)用地確定為“獨(dú)立式住宅用地”（R11），“二類(lèi)居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。上述居住配套設(shè)施（如幼托

9、設(shè)施、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，按照設(shè)施的內(nèi)容劃分為3個(gè)用地小類(lèi)。以“一類(lèi)居住用地”為例，其配套設(shè)施用地分為3個(gè)小類(lèi)：為一類(lèi)居住用地配套建設(shè)的居住小區(qū)級(jí)及以下級(jí)別的托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校及社區(qū)管理、文化活動(dòng)、衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)、會(huì)所、體育設(shè)施等用地納入“一類(lèi)住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地”（R12）；包含住宅區(qū)道路、小街、小

10、胡同及停車(chē)場(chǎng)的“一類(lèi)住宅區(qū)道路用地”（R13）；以及包含為居住用地配套建設(shè)的居住小區(qū)級(jí)及以下級(jí)別小游園的“一類(lèi)住宅區(qū)綠地”（R14）。不需獨(dú)立占地的居住配套設(shè)施可以組合設(shè)置在住宅樓裙房或低層住宅中，但是應(yīng)設(shè)置獨(dú)立出入口，以避免對(duì)住宅樓的居民造成干擾。目前，長(zhǎng)沙的居住區(qū)在設(shè)置居住配套設(shè)施時(shí)，都基本遵照了上述原則?！岸?lèi)居住用地”（R2）也劃分了相應(yīng)的4個(gè)用地小類(lèi)。（3）關(guān)于“三類(lèi)居住用地”（R3）的說(shuō)明“三類(lèi)居住用地”主要是針對(duì)在工業(yè)區(qū)、

11、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或?qū)W校單身師生員工居住，這類(lèi)居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校的附屬配套設(shè)施出現(xiàn)。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結(jié)構(gòu)上的最大區(qū)別是沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立廚房。目前，長(zhǎng)沙單身宿舍的建設(shè)主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類(lèi)工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨(dú)立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求，這樣單身職工

12、宿舍占用的是工業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)用地之外成片建設(shè)的單身職工宿舍區(qū)，這種宿舍區(qū)往往具有相對(duì)獨(dú)立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設(shè)施，并按照居住用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應(yīng)目前單身宿舍開(kāi)發(fā)建設(shè)需要的角度出發(fā)，在進(jìn)行建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)時(shí)，對(duì)于第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業(yè)用地（M），而后一種情形中單身宿舍用地屬于三類(lèi)居住用地（R3）。由于單身宿舍區(qū)的居民

13、是以單身人士為主，因此不存在配套建設(shè)幼兒園、托兒所等設(shè)施的需求，其它社區(qū)體育設(shè)施、文化活動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施是需要進(jìn)行相應(yīng)配套建設(shè)的。因此，與“一類(lèi)居住用地”和“二類(lèi)居住用地”相比，“三類(lèi)居住用地”中“公共服務(wù)設(shè)施用地”不包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等設(shè)施。（4）關(guān)于“四類(lèi)居住用地”（R4）的說(shuō)明由于歷史原因，“原農(nóng)村居民住宅用地”在土地權(quán)屬、建筑形式、住宅產(chǎn)權(quán)所有人的身份等方面的情況極為復(fù)雜。原農(nóng)村居民的住宅用地