唐宋城市房產(chǎn)租賃比較研究.pdf

1、在當(dāng)今社會，城市住房問題越來越多的受到社會的關(guān)注，并逐漸演變?yōu)槿鐣酱鉀Q的社會問題之一。同時，與城市住房相關(guān)的城市房產(chǎn)租賃也逐漸形成了一個重要的市場，并深具發(fā)展?jié)摿?。其?shí)，房產(chǎn)租賃古已有之，并在唐宋時期已逐漸形成較為完整的租賃關(guān)系。自20世紀(jì)以來，已有不少學(xué)者從若干方面探討過唐宋時期房產(chǎn)租賃業(yè)的問題。但是在此問題上，還有一些方面的研究相對薄弱，為此本文擬在此方面繼續(xù)加以研究。本文在已有研究成果的基礎(chǔ)上，對唐宋時期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的出租

2、者、承租者的構(gòu)成，房產(chǎn)租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及影響房產(chǎn)租金高低的因素作一系統(tǒng)論述，并比較唐代、宋代的城市房產(chǎn)租賃的特征，進(jìn)而對唐宋城市房產(chǎn)租賃有所發(fā)展的表現(xiàn)進(jìn)行分析，以便深入認(rèn)識唐宋時期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展情況。也是筆者從微觀經(jīng)濟(jì)方面著手研究唐宋經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的一次嘗試。研究中國古代傳統(tǒng)的房產(chǎn)租賃業(yè)，有助于發(fā)展、規(guī)范現(xiàn)代房產(chǎn)租賃業(yè)，有其現(xiàn)實(shí)意義。 本文分為以下六個部分： 一、引言。簡要敘述房產(chǎn)租賃是房產(chǎn)資源分配的重要方式，也是研究

3、唐宋時期商業(yè)發(fā)展程度的一個合適的切入點(diǎn)。此外，論述了目前學(xué)術(shù)界在這方面的研究概況，并提出了筆者所要研究的主要問題。 二、主要探討唐、宋時期城市房產(chǎn)租賃業(yè)出租者的構(gòu)成。如果按照出租者的身份性質(zhì)來看，唐宋時期房產(chǎn)出租者大致可分為私有房產(chǎn)出租者、公房出租者兩類。文中首先分析私有房產(chǎn)出租者中官員、皇室、商人、富室及其他出租者的構(gòu)成狀況，然后分析公房出租者中，由政府主管房產(chǎn)的店宅務(wù)等機(jī)構(gòu)經(jīng)營的直管房出租和由學(xué)校、寺院經(jīng)營的自管房出租情況，

4、并對不同出租者的特點(diǎn)作了簡要的分析總結(jié)。 三、主要論述唐宋時期城市房產(chǎn)租賃業(yè)承租者的構(gòu)成。如果從人口是否流動的角度來看，唐宋時期城市租賃房產(chǎn)的承租者大致可以劃分為城市流動人口承租者、非流動人口承租者兩類，其中，流動人口中又可以細(xì)分為季節(jié)性流動人口和非季節(jié)性流動人口。按照這種劃分方法，這一部分對不同承租者及其特點(diǎn)做了簡要分析。 四、論述唐宋時期的房產(chǎn)租金的相關(guān)問題。首先分析了唐宋房產(chǎn)租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、形式。然后從三個

5、方面探討了影響房產(chǎn)租金高低的各種因素。這些影響因素主要是：其一，房產(chǎn)所處地理位置對租金高低的影響；其二，經(jīng)濟(jì)因素，即房產(chǎn)收益水平或效用對租金高低的影響；其三，如果房產(chǎn)是兇宅、空宅、廢宅，其房租相對較低。 五、這一部分主要是對唐、宋城市房產(chǎn)租賃業(yè)的比較分析。其一，關(guān)于唐代、北宋房產(chǎn)租賃區(qū)域分布特點(diǎn)的比較。本文從唐代、北宋都城房產(chǎn)租賃的區(qū)域分布，到全國大中小城市的分布的比較，可以看出，北宋房產(chǎn)租賃業(yè)明顯比前代有所發(fā)展。其二，唐代、北

6、宋租賃經(jīng)營性用房、住宅用房比重的變化方面的比較。約而言之，北宋時期，非住宅性用房的出租比重多于住宅用房的出租；而且北宋時期非住宅用房的出租量，也多于唐代非住宅用房的出租量。 六、這一部分主要是論述唐宋時期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展情況。這一部分從以下三個方面對唐宋房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展做了概括性的分析說明：(1)房產(chǎn)租賃管理機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)；(2)唐宋政府對于房產(chǎn)出租者、承租者的權(quán)利、義務(wù)的明確規(guī)定；(3)在房產(chǎn)租賃過程中，租賃契約和牙人的作用日