房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理研究.pdf

1、隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的一些深層次矛盾和問(wèn)題開(kāi)始顯露出米。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，對(duì)銀行依賴(lài)過(guò)大，負(fù)債率居高不下；與此同時(shí)，由于大量貸款投放于房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)銀行面臨著較大的可能由房地產(chǎn)業(yè)引起的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)融資渠道亟需進(jìn)一步多元化的背景下，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種切實(shí)可行的房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)所重視。但我國(guó)對(duì)REITs研究起步較晚，絕人部分還限于對(duì)其起源、概念、國(guó)

2、外運(yùn)作模式、運(yùn)作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹，對(duì)REITs的資金配置管理的研究還是一片空白，同時(shí)由于房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的滯后，導(dǎo)致實(shí)證研究也顯得不足。本文在以上背景下，在理論借鑒的基礎(chǔ)上，概括性的提出了房地產(chǎn)投資信托基金資金管理體系，并從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金資金的配置和優(yōu)化進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論并提出相應(yīng)的政策建議。 論文共分為七章，首先是總論部分，包括選題的背景、目的、意義以及研究的思路和結(jié)構(gòu)安排等。 第二章是理

3、論借鑒，重點(diǎn)是介紹現(xiàn)代資產(chǎn)組合理論，包括投資組合理論、資產(chǎn)市場(chǎng)理論與資本資產(chǎn)定價(jià)模型。 第三章重點(diǎn)介紹REITs的資金配置管理體系。在進(jìn)行概念的界定基礎(chǔ)上，具體提出REITs資金管理的流程，從資金配置目標(biāo)和資金配置政策兩方面米進(jìn)行管理定位、通過(guò)合理的流程和方法進(jìn)行資產(chǎn)配置、運(yùn)用數(shù)學(xué)模型構(gòu)建最優(yōu)投資組合以及提出了指標(biāo)法米評(píng)價(jià)基金投資業(yè)績(jī)，形成一套較為完善的資金管理體系。 第四章從定性的角度重點(diǎn)研究房地產(chǎn)投資信托基金資金管理

4、機(jī)理。首先通過(guò)對(duì)整體資金配置程序的分析，提出了資金配置管理的流程；然后，根據(jù)資金配置的流程，在討論了REITs投資市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，著重分析REITs擬投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)的系統(tǒng)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，并運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型分析房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)收益求法和用蒙特卡洛方法求取非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)收益的方法，并對(duì)不同的投資類(lèi)型進(jìn)行了對(duì)比分析。在討論了如何估計(jì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)——收益權(quán)衡后，提出了投資者風(fēng)險(xiǎn)收益估計(jì)函數(shù)。在本章最后，分析了REITs的資產(chǎn)

5、優(yōu)化配置策略和方法。 第五章從實(shí)證角度重點(diǎn)研究REITs資金配置管理優(yōu)化，包括模型的選擇、數(shù)據(jù)的來(lái)源和樣本的選擇、數(shù)據(jù)處理等進(jìn)行概括性的說(shuō)明：然后利用中房指數(shù)進(jìn)行上海不同物業(yè)類(lèi)型的資金組合和北京、上海、深圳、重慶四個(gè)城市不同城市同類(lèi)物業(yè)類(lèi)型的資金組合進(jìn)行實(shí)證研究，得出研究結(jié)論。第六章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托資金管理的現(xiàn)狀分析，在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的政策建議。 第七章為本文研究結(jié)論及展望。

6、 論文的主要結(jié)論： (1)本文結(jié)合房地產(chǎn)投資的特征和信托基金運(yùn)作管理模式，提出了房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理模式，制定了較為科學(xué)合理的資金配置管理流程。 (2)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)配置管理進(jìn)行系統(tǒng)化流程設(shè)計(jì)，提出了REITs的資金配置方法和策略，并對(duì)REITs的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。 (3)本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理的定量和定性分析后，運(yùn)用均值——方差模型和資本資產(chǎn)定價(jià)模型對(duì)

7、上海、北京、深圳和重慶的綜合投資市場(chǎng)進(jìn)行模型計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，在深圳和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行資金管理存在很人的風(fēng)險(xiǎn)，而重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則是相對(duì)健康和穩(wěn)定。同時(shí)從投資物業(yè)的類(lèi)型來(lái)看，住宅市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)則比辦公樓大的多。 (4)實(shí)證結(jié)果表明上海、深圳、北京以及重慶的房地產(chǎn)投資收益率比較高，主要源于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。供給與需求之間的關(guān)系貫穿著經(jīng)濟(jì)的始終，需求長(zhǎng)期被壓抑，供需矛盾得不劍有效解決。由丁市場(chǎng)上存在的投機(jī)行為使得

8、住房?jī)r(jià)格已經(jīng)超出了普通居民所能承受的范同，岡而市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 (5)針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資信托基金可以采取設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)控制模型；投資方向的改變；注意時(shí)機(jī)、區(qū)位和產(chǎn)品3個(gè)要素的把握；加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品創(chuàng)新；認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)周期，采取相應(yīng)的資產(chǎn)配置策略等措施來(lái)降低資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金管理目標(biāo)。 論文的新意主要表現(xiàn)在三個(gè)方面： 1.將投資管理理論引入房地產(chǎn)投資信托